In de praktijk bestaat al enige tijd discussie over het antwoord op de vraag of voorafgaand aan het moment van sloop fiscaal een zogenoemde sloopafwaardering van de boekwaarde naar de grondwaarde van het te slopen bedrijfsmiddel in aanmerking kan worden genomen. Dit naar aanleiding van het zogenoemde Warenhuisarrest. Hierin besliste de Hoge Raad dat bij twee door de bedrijfsuitoefening versleten kassencomplexen die werden vervangen door een nieuw kassencomplex van vrijwel dezelfde omvang als de gesloopte complexen, in dit specifieke geval een sloopafwaardering van de boekwaarde naar de marktwaarde van de onderliggende grond was toegestaan. En dat levert uiteraard een lagere belastbare winst op.

Bedrijfsvastgoed woningcorporatie

Afgelopen 23 september heeft de Hoge Raad het langverwachte antwoord op bovenstaande vraag gegeven. Een woningcorporatie exploiteerde sociale huurwoningen. In het kader van herontwikkelingsprojecten sloopte de woningcorporatie in totaal 90 sociale huurwoningen en bouwde daarvoor in de plaats 66 nieuwe sociale huurwoningen, 27 vrijesectorhuurwoningen en 20 koopwoningen. In de procedure lag de vraag voor of de woningcorporatie de boekwaarde van de gesloopte sociale huurwoningen ten laste van haar belastbare winst mocht afwaarderen, verder dan de (lagere) bedrijfswaarde van de sloopwoningen, namelijk tot de markwaarde van de onderliggende grond. Hiermee zou de boekwaarde van de opstallen van de sociale huurwoningen feitelijk tot nihil worden afgewaardeerd. Deze afwaardering zou volgens de woningcorporatie plaats mogen vinden op basis van het Warenhuisarrest.

Als uitgangspunt voor zijn antwoord formuleert de Hoge Raad de hoofdregel, namelijk dat in het geval een bestaand gebouw wordt gesloopt om een nieuw gebouw te stichten, de kostprijs van het nieuwe gebouw wordt gevormd door de boekwaarde (of lagere bedrijfswaarde) van het gesloopte gebouw (inclusief de grond), vermeerderd met de bouwkosten van het nieuwe pand.

Daarbij overweegt de Hoge Raad dat in het geval de functie van het nieuwe gebouw als bedrijfsmiddel van de belastingplichtige niet wezenlijk afwijkt van de functie van het oude gebouw, de boekwaarde (of lagere bedrijfswaarde) van de opstal van het gesloopte gebouw moet worden toegerekend aan de opstal van het nieuwe gebouw. Wijkt de functie van het nieuwe gebouw daarentegen wel wezenlijk af van de functie van het gesloopte gebouw, dan moet de boekwaarde (of lagere bedrijfswaarde) van de opstal van het gesloopte gebouw volgens de Hoge Raad worden toegerekend aan de ondergrond van het nieuwe gebouw. Deze laatste regel is volgens de Hoge Raad ook van toepassing wanneer een belastingplichtige grond met daarop een gebouw aankoopt, het gebouw sloopt en een nieuw gebouw bouwt op de vrijgekomen grond. In dat geval moet namelijk worden aangenomen dat de belastingplichtige de boekwaarde (of lagere bedrijfswaarde) primair opoffert om de grond vrij te maken voor de stichting van het nieuwe gebouw.

Antwoord Hoge Raad

Vervolgens formuleert de Hoge Raad zijn antwoord op bovengenoemde vraag over de sloopafwaardering na het Warenhuisarrest. Volgens de Hoge Raad is het in uitzonderlijke gevallen toegestaan dat de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde van het gesloopte gebouw direct en volledig ten laste van de belastbare winst van belastingplichtige wordt gebracht. Van een dergelijk uitzonderlijk geval is sprake als aan de volgende cumulatieve voorwaarden wordt voldaan:

  1. het gesloopte gebouw werd als bedrijfsmiddel in de onderneming gebruikt
  2. het gesloopte gebouw was door de bedrijfsuitoefening zodanig versleten dat daaraan  voorafgaande aan de sloop alleen nog waarde kon worden toegekend in de vorm van een mogelijke opbrengst van het sloopmateriaal
  3. het nieuwe gebouw vervult binnen de onderneming van belastingplichtige wezenlijk dezelfde functie als het gesloopte gebouw (functionele voortzetting).

In de praktijk vormt de tweede voorwaarde veelal ‘het probleem’, omdat het gebouw in de markt doorgaans meer zal opbrengen dan louter sloopmateriaal. Wordt echter niet aan al deze voorwaarden voldaan dan is het een belastingplichtige niet toegestaan om de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde van het gesloopte gebouw direct en volledig ten laste van de winst te brengen. En daar zal het hem toch meestal om te doen zijn.

Heb jij vragen over de fiscale gevolgen van sloop en nieuwbouw van vastgoed, aarzel dan niet om daarover contact op te nemen met onze specialist Albert de Jager. 

sloopbouw
Vragen?

Neem contact op met één van onze specialisten.

Arno Biemans
Mail mij
Albert de Jager
Mail mij
Belastingbetalers met spaarrekeningen opgelet!

In box 3 worden fictieve rendementen gebruikt om de belastinggrondslag te bepalen. Voor de categorie contanten, spaar- en banktegoeden, beleggingen en andere bezittingen, en schulden worden aparte rendementspercentages toegepast.

lees meer
Wijziging belasting- en invorderingsrente per 1 januari 2024

Er zijn voorstellen ingediend tot wijziging van de belasting- en invorderingsrente per 1 januari 2024. Doel hiervan is om de onderlinge verschillen tussen de diverse rentepercentages te verkleinen.

lees meer
Special – Miljoenennota 2024

Het kabinet presenteerde op Prinsjesdag 2023 de Miljoenennota 2024 en dus ook het Belastingplan 2024.

lees meer
Kabinet past Wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties aan. Actie vereist?!

Het voorstel is om de zogenaamde samenloopvrijstelling zodanig te wijzigen dat in ieder geval heffing van overdrachtsbelasting plaatsvindt.

lees meer
Fiscale maatregelen uit Voorjaarsnota 2023

Enkele weken geleden heeft het kabinet de jaarlijkse Voorjaarsnota aangeboden aan de Tweede Kamer. Welke fiscale maatregelen die het kabinet voor ogen heeft vallen daarin op? De belangrijkste vatten wij onderstaand voor jou samen.

lees meer
Kerstarrest leidt tot nadenken over beleggingen

Jarenlang is de Belastingdienst uitgegaan van een forfaitair rendement van gemiddeld 4 procent voor belastingheffing in box 3. In deze box wordt inkomen uit vermogen belast rekening houdend met eventuele schulden.

lees meer
Let op bij financiering van vastgoedbeleggingen met vreemd vermogen

Eind 2022 is het voorstel van de nieuwe heffingssystematiek door ons parlement aangenomen en met dit stelsel zullen we het, naar het op dit moment naar uitziet, tot 2026 moeten doen.

lees meer
Regeling Willekeurige Afschrijving 2023

Het kabinet heeft na eerdere aankondigingen de willekeurige afschrijving geherintroduceerd. Op investeringen die zijn of worden gedaan in 2023 is onder voorwaarden willekeurige afschrijving tot 50% toegestaan.

lees meer
Gebruikelijk loon 2023

Per 1 januari 2023 zijn de regels rondom het gebruikelijk loon van een directeur-grootaandeelhouder (hierna: DGA) gewijzigd. De veel toegepaste doelmatigheidsmarge van 75% is vervallen. Daarnaast is het minimum bedrag van € 48.000 verhoogd naar € 51.000.

lees meer
Privévermogen: box 2 versus box 3

Op Prinsjesdag 2022 is overbruggende wetgeving voor toepassing van box 3 voor de jaren 2023 tot en met 2025 aangekondigd. De overbruggende wetgeving betreft de zogenoemde forfaitaire spaarvariant.

lees meer
Special – Miljoenennota 2023

Het kabinet presenteerde op Prinsjesdag 2022 de Miljoenennota 2023 en dus ook het Belastingplan 2023.

lees meer
Optie voor btw-belaste levering? Dekking gewenst!

De levering van een onroerende zaak, die al minstens twee jaar in gebruik is, is in beginsel vrijgesteld van omzetbelasting. Deze vrijgestelde levering heeft gevolgen voor de verkoper als de onroerende zaak zich nog in de herzieningsperiode bevindt.

lees meer
1 jaar OSS oftewel One Stop Shop

Zonder gebruik van de Europese ‘One-Stop-Shop’ regeling (“OSS”) zijn buitenlandse btw-registraties met bijkomende buitenlandse btw aangifteverplichtingen noodzakelijk.

lees meer
Vastgoed en de toekomst van box 3

Per 2025 is vervolgens de invoering van ‘een nieuw, solide stelsel met belastingheffing op basis van werkelijk rendement’ beoogd. Wat betekent dit voor de vastgoedeigenaar?

lees meer
Box 3

Wil je weten waar je aan toe bent dan kun je altijd contact opnemen met je adviseur bij Hoek en Blok. Hij of zij kan je helpen met een berekening van je persoonlijke box 3 positie.

lees meer
Bijzonder uitstel van betaling vanwege coronacrisis

Vanaf 1 april 2022 is de coronamaatregel voor bijzonder uitstel van betaling voor belastingschulden geëindigd. Vanaf deze datum moet je als ondernemer weer voldoen aan alle nieuwe belastingbetalingsverplichtingen.

lees meer
Wanneer is er na sloop nog sprake van bebouwde grond?

Met enige regelmaat ontstaat er tussen een belanghebbende en de belastingdienst discussie over het antwoord op de vraag of er na sloop nog sprake is van bebouwde grond dan wel een bouwterrein is ontstaan.

lees meer
Hoge Raad zorgt toch voor heffing over werkelijk rendement

Heb jij in het verleden geen (massaal) bezwaar aangetekend tegen de box 3-heffing in jouw aanslag(en) inkomstenbelasting en ben jij door dit arrest van gedachten veranderd? Geef dit dan door aan jouw contactpersoon bij Hoek en Blok.

lees meer
Maak zolang het nog kan gebruik van de ‘jubelton’

In het regeerakkoord van het nieuwe kabinet Rutte-IV staat een aantal fiscale voornemens. Eén daarvan is de afschaffing van de zogenaamde ‘jubelton’. Wat is dat en kan je daar op anticiperen?

lees meer
De zesmaandenregeling in de overdrachtsbelasting

Vanwege de tariefsdifferentiatie in de overdrachtsbelasting is de toepassing van de zesmaandenregeling ook gewijzigd. Hoe gaat deze regeling in z’n werk?

lees meer
Doorlopende machtiging aanslagen en vooraf ingevulde aangifte

De registratie van de doorlopende machtiging hebben we voor al onze klanten al bij de belastingdienst aangevraagd. Binnenkort ontvang je hierover van de belastingdienst een registratiebrief.

lees meer
Ook overdrachtsbelasting bij verkrijging van een fictieve onroerende zaak

Wil je meer weten over de fiscale aspecten van de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon? Neem dan contact op met onze vastgoedspecialist Albert de Jager.

lees meer
Trouwen als ondernemer – deel 2

In deze Hoek en Blog-serie volgen we het wel en wee van Jeroen, relatiebeheerder bij Hoek en Blok.

lees meer
Trouwen als ondernemer – deel 1

In deze Hoek en Blog-serie volgen we het wel en wee van Jeroen, relatiebeheerder bij Hoek en Blok.

lees meer
Minder belasting betalen bij zorg kind na echtscheiding?

Ouders die na een echtscheiding de zorg voor een of meer kinderen jonger dan 12 jaar verdelen en daarnaast werken, kunnen beiden recht hebben op de inkomensafhankelijke combinatiekorting (IACK).

lees meer
Vraag voor 1 juli 2021 btw zonnepanelen terug

Heb je als particulier in 2020 zonnepanelen aangeschaft en de btw nog niet teruggevraagd? Dan moet je vóór 1 juli 2021 in actie komen. Doe je dat niet, dan loop je het risico de btw niet meer terug te krijgen van de Belastingdienst.

lees meer
Personeel inhuren? Voorkom inlenersaansprakelijkheid

Als je personeel inhuurt van een derde, kun je aansprakelijk gesteld worden voor de premies en belastingen die deze derde moet afdragen. Daarom is het van belang maatregelen te nemen om deze zogenaamde inlenersaansprakelijkheid te voorkomen.

lees meer
Exit ontwikkelaar is geen overgang algemeenheid van goederen

De vastgoedspecialisten van Hoek en Blok vertellen graag meer over de diverse mogelijkheden.

lees meer
Aanvulling Baangerelateerde Investeringskorting (BIK)

Op 12 november 2020 publiceerde wij eerder al nieuws rondom de BIK. Hieronder een aanvulling.

lees meer
Baangerelateerde Investeringskorting

Wil je meer informatie over deze Baangerelateerde investeringskorting dan kun je contact opnemen met één van onze adviseurs.

lees meer
Belastingplannen 2021 spannender dan verwacht

Meestal is het laatste belastingplan voor de verkiezingen niet zo spectaculair. Dit is echter niet het geval met het belastingplan 2021.

lees meer
Prinsjesdag

Zojuist heeft ons webinar Prinsjesdag live plaatsgevonden. Heeft u deze gemist of wilt u deze nogmaals bekijken? Dan kunt u hier het webinar terugkijken.

lees meer
Blijf op de hoogte
Meld je aan voor onze nieuwsbrief en ontvang als eerste het laatste nieuws!