Wat is de kostprijs bij sloop en nieuwbouw van bedrijfsvastgoed?

In de praktijk bestaat al enige tijd discussie over het antwoord op de vraag of voorafgaand aan het moment van sloop fiscaal een zogenoemde sloopafwaardering van de boekwaarde naar de grondwaarde van het te slopen bedrijfsmiddel in aanmerking kan worden genomen. Dit naar aanleiding van het zogenoemde Warenhuisarrest. Hierin besliste de Hoge Raad dat bij twee door de bedrijfsuitoefening versleten kassencomplexen die werden vervangen door een nieuw kassencomplex van vrijwel dezelfde omvang als de gesloopte complexen, in dit specifieke geval een sloopafwaardering van de boekwaarde naar de marktwaarde van de onderliggende grond was toegestaan. En dat levert uiteraard een lagere belastbare winst op.

Bedrijfsvastgoed woningcorporatie

Afgelopen 23 september heeft de Hoge Raad het langverwachte antwoord op bovenstaande vraag gegeven. Een woningcorporatie exploiteerde sociale huurwoningen. In het kader van herontwikkelingsprojecten sloopte de woningcorporatie in totaal 90 sociale huurwoningen en bouwde daarvoor in de plaats 66 nieuwe sociale huurwoningen, 27 vrijesectorhuurwoningen en 20 koopwoningen. In de procedure lag de vraag voor of de woningcorporatie de boekwaarde van de gesloopte sociale huurwoningen ten laste van haar belastbare winst mocht afwaarderen, verder dan de (lagere) bedrijfswaarde van de sloopwoningen, namelijk tot de markwaarde van de onderliggende grond. Hiermee zou de boekwaarde van de opstallen van de sociale huurwoningen feitelijk tot nihil worden afgewaardeerd. Deze afwaardering zou volgens de woningcorporatie plaats mogen vinden op basis van het Warenhuisarrest.

Als uitgangspunt voor zijn antwoord formuleert de Hoge Raad de hoofdregel, namelijk dat in het geval een bestaand gebouw wordt gesloopt om een nieuw gebouw te stichten, de kostprijs van het nieuwe gebouw wordt gevormd door de boekwaarde (of lagere bedrijfswaarde) van het gesloopte gebouw (inclusief de grond), vermeerderd met de bouwkosten van het nieuwe pand.

Daarbij overweegt de Hoge Raad dat in het geval de functie van het nieuwe gebouw als bedrijfsmiddel van de belastingplichtige niet wezenlijk afwijkt van de functie van het oude gebouw, de boekwaarde (of lagere bedrijfswaarde) van de opstal van het gesloopte gebouw moet worden toegerekend aan de opstal van het nieuwe gebouw. Wijkt de functie van het nieuwe gebouw daarentegen wel wezenlijk af van de functie van het gesloopte gebouw, dan moet de boekwaarde (of lagere bedrijfswaarde) van de opstal van het gesloopte gebouw volgens de Hoge Raad worden toegerekend aan de ondergrond van het nieuwe gebouw. Deze laatste regel is volgens de Hoge Raad ook van toepassing wanneer een belastingplichtige grond met daarop een gebouw aankoopt, het gebouw sloopt en een nieuw gebouw bouwt op de vrijgekomen grond. In dat geval moet namelijk worden aangenomen dat de belastingplichtige de boekwaarde (of lagere bedrijfswaarde) primair opoffert om de grond vrij te maken voor de stichting van het nieuwe gebouw.

Antwoord Hoge Raad

Vervolgens formuleert de Hoge Raad zijn antwoord op bovengenoemde vraag over de sloopafwaardering na het Warenhuisarrest. Volgens de Hoge Raad is het in uitzonderlijke gevallen toegestaan dat de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde van het gesloopte gebouw direct en volledig ten laste van de belastbare winst van belastingplichtige wordt gebracht. Van een dergelijk uitzonderlijk geval is sprake als aan de volgende cumulatieve voorwaarden wordt voldaan:

het gesloopte gebouw werd als bedrijfsmiddel in de onderneming gebruikt
het gesloopte gebouw was door de bedrijfsuitoefening zodanig versleten dat daaraan voorafgaande aan de sloop alleen nog waarde kon worden toegekend in de vorm van een mogelijke opbrengst van het sloopmateriaal
het nieuwe gebouw vervult binnen de onderneming van belastingplichtige wezenlijk dezelfde functie als het gesloopte gebouw (functionele voortzetting).

In de praktijk vormt de tweede voorwaarde veelal ‘het probleem’, omdat het gebouw in de markt doorgaans meer zal opbrengen dan louter sloopmateriaal. Wordt echter niet aan al deze voorwaarden voldaan dan is het een belastingplichtige niet toegestaan om de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde van het gesloopte gebouw direct en volledig ten laste van de winst te brengen. En daar zal het hem toch meestal om te doen zijn.

Heb jij vragen over de fiscale gevolgen van sloop en nieuwbouw van vastgoed, aarzel dan niet om daarover contact op te nemen met onze specialist Albert de Jager.

Vragen?

Neem contact op met één van onze specialisten.

Arno Biemans
Mail mij

Albert de Jager
Mail mij