Op 24 december 2021 oordeelde de Hoge Raad dat de wijze waarop sinds 2017 het forfaitaire rendement in box 3 wordt vastgesteld in strijd is met het eigendomsrecht en discriminatieverbod van het Europese verdrag voor de Rechten van de Mens. Omdat de Hoge Raad aan belastingplichtigen tevens rechtsherstel bood, namelijk belastingheffing over het werkelijk genoten rendement, zag de Staatssecretaris van Financiën zich genoodzaakt om voor de jaren 2023 en 2024 te komen met spoedwetgeving. Per 2025 is vervolgens de invoering van ‘een nieuw, solide stelsel met belastingheffing op basis van werkelijk rendement’ beoogd. Wat betekent dit voor de vastgoedeigenaar?

Overbruggingswetgeving voor de jaren 2023 – 2024

Dit wetsvoorstel zal op Prinsjesdag 2022 als onderdeel van het pakket Belastingplan 2023 bij de Tweede Kamer worden ingediend. Het voorstel zal worden gebaseerd op de voor het rechtsherstel over de jaren 2017 – 2022 gekozen oplossing: de forfaitaire spaarvariant.

Bij de forfaitaire spaarvariant wordt gewerkt met drie separate forfaits: spaargeld, schulden en overige bezittingen. Voor spaargeld wordt uitgegaan van de actuele spaarrente (2021: 0,01%), voor schulden wordt aangesloten bij de markthypotheekrente (2021: 2,46%) en voor overige bezittingen wordt, net als nu, uitgegaan van het meerjarige gemiddelde rendement voor beleggingen (2021: 5,69%).

Een belangrijk verschil tussen het rechtsherstel voor het verleden en de overbruggingswetgeving voor 2023 en 2024, is dat de belastingheffing vanaf 2023 wél hoger kan zijn dan in het huidige box 3-stelsel het geval zou zijn geweest. Dit treft met name de eigenaar die zijn vastgoed heeft gefinancierd met vreemd vermogen.

Voorbeeld

Net na de kredietcrisis heeft Marnix zijn slag kunnen slaan op de vastgoedmarkt en heeft hij ter belegging een zeer courant bedrijfspand aangeschaft. Daarvoor heeft hij destijds een bedrag van € 600.000 bij familie en de bank geleend. Inmiddels is de waarde van dit pand gestegen naar € 1.100.000.

Over 2021 is Marnix over het saldo van het bedrijfspand en de lening maximaal € 8.820 aan inkomstenbelasting verschuldigd.

Uitgaande van de rendementscijfers 2021 en een belastingtarief van 31% is Marnix vanwege de forfaitaire spaarvariant over het saldo van bedrijfspand en lening over elk van de jaren 2023 en 2024 maximaal € 14.827 aan inkomstenbelasting verschuldigd.

Contouren van het nieuwe stelsel vanaf 2025

De Staatssecretaris is voornemens om bij het nieuwe stelsel voor box 3 uit te gaan van een zogenaamde vermogensaanwasbelasting. Hierbij wordt jaarlijks niet alleen belasting geheven over de werkelijke genoten reguliere inkomsten uit vermogen, zoals rente, huur, dividend en pacht, maar ook over de (on)gerealiseerde waardeontwikkeling van vermogensbestanddelen die zich in het betreffende jaar hebben voorgedaan. Omdat de benodigde gegevens niet voldoende beschikbaar of ongeschikt zijn om de waardeontwikkeling te belasten zal deze vooralsnog forfaitair worden vastgesteld en belast.

Bij een heffing over de werkelijk genoten inkomsten is het logisch dat de kosten die met deze inkomsten samenhangen aftrekbaar zijn. Om allerlei discussies te voorkomen denkt de Staatsecretaris echter nog na over een afbakening tussen aftrekbare en niet-aftrekbare kosten.  

Ook in het nieuwe stelsel zullen bezittingen en schulden niet langer worden gesaldeerd. De verschuldigde financieringsrente is als negatief inkomen aftrekbaar bij de schuldenaar.

Nadeel van de vermogensaanwasbelasting voor de vastgoedeigenaar is dat de netto-inkomsten voldoende moeten zijn om ook de belasting over de (ongerealiseerde) waardestijging te kunnen betalen. Een ander nadeel is dat jaarlijks de waardeontwikkeling van het vastgoed moet worden vastgesteld. Daar staat dan weer tegenover dat een vermogensaanwasbelasting ook rekening houdt met het verlies, waarbij een verlies in box 3 alleen in box 3 verrekenbaar is.

Afschaffing leegwaarderatio box 3

In het coalitieakkoord van het kabinet Rutte-IV is afgesproken om, vooruitlopend op het nieuwe stelsel, per 2023 de zogenaamde leegwaarderatio af te schaffen. De leegwaarderatio is een forfait dat wordt gebruikt om het waardedrukkende effect van de verhuurde staat van een woning te bepalen. Volgens de Staatssecretaris zal daardoor het rendement op verhuurd vastgoed in box 3 meer gaan aansluiten bij de praktijk.

Tot slot

Denk als vastgoedeigenaar niet dat de wetswijzigingen beperkt blijven tot het stelsel van box 3. Bij de Tweede kamer is al in behandeling de Wet excessief lenen bij de eigen vennootschap, waarvan de beoogde datum van inwerkingtreding 1 januari 2023 is. Heb jij voor jouw vastgoedportefeuille in privé meer dan € 700.000 geleend bij de eigen bv dan wordt het meerdere op 31 december 2023 in aanmerking genomen als een winstuitdeling welke belast is met 26,9% inkomstenbelasting. En als de plannen van het kabinet doorgaan vanaf 2024 zelfs met 29,5% inkomstenbelasting!

Heb jij vragen over de gevolgen van de diverse wetswijzigingen voor de belastingheffing over jouw vastgoedportefeuille of vraag jij je af of de wijzigingen aanleiding geven om van strategie te veranderen, neem dan contact op met onze vastgoedspecialist Albert de Jager.

Vastgoed en box 3
Vragen?

Neem contact op met één van onze specialisten.

Arno Biemans
Mail mij
Albert de Jager
Mail mij
Belastingbetalers met spaarrekeningen opgelet!

In box 3 worden fictieve rendementen gebruikt om de belastinggrondslag te bepalen. Voor de categorie contanten, spaar- en banktegoeden, beleggingen en andere bezittingen, en schulden worden aparte rendementspercentages toegepast.

lees meer
Wijziging belasting- en invorderingsrente per 1 januari 2024

Er zijn voorstellen ingediend tot wijziging van de belasting- en invorderingsrente per 1 januari 2024. Doel hiervan is om de onderlinge verschillen tussen de diverse rentepercentages te verkleinen.

lees meer
Special – Miljoenennota 2024

Het kabinet presenteerde op Prinsjesdag 2023 de Miljoenennota 2024 en dus ook het Belastingplan 2024.

lees meer
Kabinet past Wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties aan. Actie vereist?!

Het voorstel is om de zogenaamde samenloopvrijstelling zodanig te wijzigen dat in ieder geval heffing van overdrachtsbelasting plaatsvindt.

lees meer
Fiscale maatregelen uit Voorjaarsnota 2023

Enkele weken geleden heeft het kabinet de jaarlijkse Voorjaarsnota aangeboden aan de Tweede Kamer. Welke fiscale maatregelen die het kabinet voor ogen heeft vallen daarin op? De belangrijkste vatten wij onderstaand voor jou samen.

lees meer
Kerstarrest leidt tot nadenken over beleggingen

Jarenlang is de Belastingdienst uitgegaan van een forfaitair rendement van gemiddeld 4 procent voor belastingheffing in box 3. In deze box wordt inkomen uit vermogen belast rekening houdend met eventuele schulden.

lees meer
Let op bij financiering van vastgoedbeleggingen met vreemd vermogen

Eind 2022 is het voorstel van de nieuwe heffingssystematiek door ons parlement aangenomen en met dit stelsel zullen we het, naar het op dit moment naar uitziet, tot 2026 moeten doen.

lees meer
Regeling Willekeurige Afschrijving 2023

Het kabinet heeft na eerdere aankondigingen de willekeurige afschrijving geherintroduceerd. Op investeringen die zijn of worden gedaan in 2023 is onder voorwaarden willekeurige afschrijving tot 50% toegestaan.

lees meer
Gebruikelijk loon 2023

Per 1 januari 2023 zijn de regels rondom het gebruikelijk loon van een directeur-grootaandeelhouder (hierna: DGA) gewijzigd. De veel toegepaste doelmatigheidsmarge van 75% is vervallen. Daarnaast is het minimum bedrag van € 48.000 verhoogd naar € 51.000.

lees meer
Wat is de kostprijs bij sloop en nieuwbouw van bedrijfsvastgoed?

In de praktijk bestaat al enige tijd discussie over het antwoord op de vraag of voorafgaand aan het moment van sloop fiscaal een zogenoemde sloopafwaardering van de boekwaarde naar de grondwaarde van het te slopen bedrijfsmiddel in aanmerking kan worden genomen.

lees meer
Privévermogen: box 2 versus box 3

Op Prinsjesdag 2022 is overbruggende wetgeving voor toepassing van box 3 voor de jaren 2023 tot en met 2025 aangekondigd. De overbruggende wetgeving betreft de zogenoemde forfaitaire spaarvariant.

lees meer
Special – Miljoenennota 2023

Het kabinet presenteerde op Prinsjesdag 2022 de Miljoenennota 2023 en dus ook het Belastingplan 2023.

lees meer
Optie voor btw-belaste levering? Dekking gewenst!

De levering van een onroerende zaak, die al minstens twee jaar in gebruik is, is in beginsel vrijgesteld van omzetbelasting. Deze vrijgestelde levering heeft gevolgen voor de verkoper als de onroerende zaak zich nog in de herzieningsperiode bevindt.

lees meer
1 jaar OSS oftewel One Stop Shop

Zonder gebruik van de Europese ‘One-Stop-Shop’ regeling (“OSS”) zijn buitenlandse btw-registraties met bijkomende buitenlandse btw aangifteverplichtingen noodzakelijk.

lees meer
Box 3

Wil je weten waar je aan toe bent dan kun je altijd contact opnemen met je adviseur bij Hoek en Blok. Hij of zij kan je helpen met een berekening van je persoonlijke box 3 positie.

lees meer
Bijzonder uitstel van betaling vanwege coronacrisis

Vanaf 1 april 2022 is de coronamaatregel voor bijzonder uitstel van betaling voor belastingschulden geëindigd. Vanaf deze datum moet je als ondernemer weer voldoen aan alle nieuwe belastingbetalingsverplichtingen.

lees meer
Wanneer is er na sloop nog sprake van bebouwde grond?

Met enige regelmaat ontstaat er tussen een belanghebbende en de belastingdienst discussie over het antwoord op de vraag of er na sloop nog sprake is van bebouwde grond dan wel een bouwterrein is ontstaan.

lees meer
Hoge Raad zorgt toch voor heffing over werkelijk rendement

Heb jij in het verleden geen (massaal) bezwaar aangetekend tegen de box 3-heffing in jouw aanslag(en) inkomstenbelasting en ben jij door dit arrest van gedachten veranderd? Geef dit dan door aan jouw contactpersoon bij Hoek en Blok.

lees meer
Maak zolang het nog kan gebruik van de ‘jubelton’

In het regeerakkoord van het nieuwe kabinet Rutte-IV staat een aantal fiscale voornemens. Eén daarvan is de afschaffing van de zogenaamde ‘jubelton’. Wat is dat en kan je daar op anticiperen?

lees meer
De zesmaandenregeling in de overdrachtsbelasting

Vanwege de tariefsdifferentiatie in de overdrachtsbelasting is de toepassing van de zesmaandenregeling ook gewijzigd. Hoe gaat deze regeling in z’n werk?

lees meer
Doorlopende machtiging aanslagen en vooraf ingevulde aangifte

De registratie van de doorlopende machtiging hebben we voor al onze klanten al bij de belastingdienst aangevraagd. Binnenkort ontvang je hierover van de belastingdienst een registratiebrief.

lees meer
Ook overdrachtsbelasting bij verkrijging van een fictieve onroerende zaak

Wil je meer weten over de fiscale aspecten van de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon? Neem dan contact op met onze vastgoedspecialist Albert de Jager.

lees meer
Trouwen als ondernemer – deel 2

In deze Hoek en Blog-serie volgen we het wel en wee van Jeroen, relatiebeheerder bij Hoek en Blok.

lees meer
Trouwen als ondernemer – deel 1

In deze Hoek en Blog-serie volgen we het wel en wee van Jeroen, relatiebeheerder bij Hoek en Blok.

lees meer
Minder belasting betalen bij zorg kind na echtscheiding?

Ouders die na een echtscheiding de zorg voor een of meer kinderen jonger dan 12 jaar verdelen en daarnaast werken, kunnen beiden recht hebben op de inkomensafhankelijke combinatiekorting (IACK).

lees meer
Vraag voor 1 juli 2021 btw zonnepanelen terug

Heb je als particulier in 2020 zonnepanelen aangeschaft en de btw nog niet teruggevraagd? Dan moet je vóór 1 juli 2021 in actie komen. Doe je dat niet, dan loop je het risico de btw niet meer terug te krijgen van de Belastingdienst.

lees meer
Personeel inhuren? Voorkom inlenersaansprakelijkheid

Als je personeel inhuurt van een derde, kun je aansprakelijk gesteld worden voor de premies en belastingen die deze derde moet afdragen. Daarom is het van belang maatregelen te nemen om deze zogenaamde inlenersaansprakelijkheid te voorkomen.

lees meer
Exit ontwikkelaar is geen overgang algemeenheid van goederen

De vastgoedspecialisten van Hoek en Blok vertellen graag meer over de diverse mogelijkheden.

lees meer
Aanvulling Baangerelateerde Investeringskorting (BIK)

Op 12 november 2020 publiceerde wij eerder al nieuws rondom de BIK. Hieronder een aanvulling.

lees meer
Baangerelateerde Investeringskorting

Wil je meer informatie over deze Baangerelateerde investeringskorting dan kun je contact opnemen met één van onze adviseurs.

lees meer
Belastingplannen 2021 spannender dan verwacht

Meestal is het laatste belastingplan voor de verkiezingen niet zo spectaculair. Dit is echter niet het geval met het belastingplan 2021.

lees meer
Prinsjesdag

Zojuist heeft ons webinar Prinsjesdag live plaatsgevonden. Heeft u deze gemist of wilt u deze nogmaals bekijken? Dan kunt u hier het webinar terugkijken.

lees meer
Blijf op de hoogte
Meld je aan voor onze nieuwsbrief en ontvang als eerste het laatste nieuws!