Op 24 december 2021 oordeelde de Hoge Raad dat de wijze waarop sinds 2017 het forfaitaire rendement in box 3 wordt vastgesteld in strijd is met het eigendomsrecht en discriminatieverbod van het Europese verdrag voor de Rechten van de Mens. Omdat de Hoge Raad aan belastingplichtigen tevens rechtsherstel bood, namelijk belastingheffing over het werkelijk genoten rendement, zag de Staatssecretaris van Financiën zich genoodzaakt om voor de jaren 2023 en 2024 te komen met spoedwetgeving. Per 2025 is vervolgens de invoering van ‘een nieuw, solide stelsel met belastingheffing op basis van werkelijk rendement’ beoogd. Wat betekent dit voor de vastgoedeigenaar?

Overbruggingswetgeving voor de jaren 2023 – 2024

Dit wetsvoorstel zal op Prinsjesdag 2022 als onderdeel van het pakket Belastingplan 2023 bij de Tweede Kamer worden ingediend. Het voorstel zal worden gebaseerd op de voor het rechtsherstel over de jaren 2017 – 2022 gekozen oplossing: de forfaitaire spaarvariant.

Bij de forfaitaire spaarvariant wordt gewerkt met drie separate forfaits: spaargeld, schulden en overige bezittingen. Voor spaargeld wordt uitgegaan van de actuele spaarrente (2021: 0,01%), voor schulden wordt aangesloten bij de markthypotheekrente (2021: 2,46%) en voor overige bezittingen wordt, net als nu, uitgegaan van het meerjarige gemiddelde rendement voor beleggingen (2021: 5,69%).

Een belangrijk verschil tussen het rechtsherstel voor het verleden en de overbruggingswetgeving voor 2023 en 2024, is dat de belastingheffing vanaf 2023 wél hoger kan zijn dan in het huidige box 3-stelsel het geval zou zijn geweest. Dit treft met name de eigenaar die zijn vastgoed heeft gefinancierd met vreemd vermogen.

Voorbeeld

Net na de kredietcrisis heeft Marnix zijn slag kunnen slaan op de vastgoedmarkt en heeft hij ter belegging een zeer courant bedrijfspand aangeschaft. Daarvoor heeft hij destijds een bedrag van € 600.000 bij familie en de bank geleend. Inmiddels is de waarde van dit pand gestegen naar € 1.100.000.

Over 2021 is Marnix over het saldo van het bedrijfspand en de lening maximaal € 8.820 aan inkomstenbelasting verschuldigd.

Uitgaande van de rendementscijfers 2021 en een belastingtarief van 31% is Marnix vanwege de forfaitaire spaarvariant over het saldo van bedrijfspand en lening over elk van de jaren 2023 en 2024 maximaal € 14.827 aan inkomstenbelasting verschuldigd.

Contouren van het nieuwe stelsel vanaf 2025

De Staatssecretaris is voornemens om bij het nieuwe stelsel voor box 3 uit te gaan van een zogenaamde vermogensaanwasbelasting. Hierbij wordt jaarlijks niet alleen belasting geheven over de werkelijke genoten reguliere inkomsten uit vermogen, zoals rente, huur, dividend en pacht, maar ook over de (on)gerealiseerde waardeontwikkeling van vermogensbestanddelen die zich in het betreffende jaar hebben voorgedaan. Omdat de benodigde gegevens niet voldoende beschikbaar of ongeschikt zijn om de waardeontwikkeling te belasten zal deze vooralsnog forfaitair worden vastgesteld en belast.

Bij een heffing over de werkelijk genoten inkomsten is het logisch dat de kosten die met deze inkomsten samenhangen aftrekbaar zijn. Om allerlei discussies te voorkomen denkt de Staatsecretaris echter nog na over een afbakening tussen aftrekbare en niet-aftrekbare kosten.  

Ook in het nieuwe stelsel zullen bezittingen en schulden niet langer worden gesaldeerd. De verschuldigde financieringsrente is als negatief inkomen aftrekbaar bij de schuldenaar.

Nadeel van de vermogensaanwasbelasting voor de vastgoedeigenaar is dat de netto-inkomsten voldoende moeten zijn om ook de belasting over de (ongerealiseerde) waardestijging te kunnen betalen. Een ander nadeel is dat jaarlijks de waardeontwikkeling van het vastgoed moet worden vastgesteld. Daar staat dan weer tegenover dat een vermogensaanwasbelasting ook rekening houdt met het verlies, waarbij een verlies in box 3 alleen in box 3 verrekenbaar is.

Afschaffing leegwaarderatio box 3

In het coalitieakkoord van het kabinet Rutte-IV is afgesproken om, vooruitlopend op het nieuwe stelsel, per 2023 de zogenaamde leegwaarderatio af te schaffen. De leegwaarderatio is een forfait dat wordt gebruikt om het waardedrukkende effect van de verhuurde staat van een woning te bepalen. Volgens de Staatssecretaris zal daardoor het rendement op verhuurd vastgoed in box 3 meer gaan aansluiten bij de praktijk.

Tot slot

Denk als vastgoedeigenaar niet dat de wetswijzigingen beperkt blijven tot het stelsel van box 3. Bij de Tweede kamer is al in behandeling de Wet excessief lenen bij de eigen vennootschap, waarvan de beoogde datum van inwerkingtreding 1 januari 2023 is. Heb jij voor jouw vastgoedportefeuille in privé meer dan € 700.000 geleend bij de eigen bv dan wordt het meerdere op 31 december 2023 in aanmerking genomen als een winstuitdeling welke belast is met 26,9% inkomstenbelasting. En als de plannen van het kabinet doorgaan vanaf 2024 zelfs met 29,5% inkomstenbelasting!

Heb jij vragen over de gevolgen van de diverse wetswijzigingen voor de belastingheffing over jouw vastgoedportefeuille of vraag jij je af of de wijzigingen aanleiding geven om van strategie te veranderen, neem dan contact op met onze vastgoedspecialist Albert de Jager.