Op 6 juni 2024 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in een vijftal box 3 zaken. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het huidige box 3-stelsel onvoldoende rekening houdt met het werkelijk rendement en dat de overheid deze omissie moet aanpassen.
De verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken en aandelen in onroerendezaakrechtspersonen (fictieve onroerende zaken) is belast met overdrachtsbelasting. Voor de situatie waarin een (fictieve) onroerende zaak binnen een periode van zes maanden weer wordt overgedragen en in ander handen komt, is een tegemoetkoming in de wet opgenomen, de zesmaandenregeling. Vanwege de tariefsdifferentiatie in de overdrachtsbelasting is de toepassing van de zesmaandenregeling ook gewijzigd. Hoe gaat deze regeling in z’n werk?
De grondslag waarover de overdrachtsbelasting wordt berekend is de waarde in het economische verkeer van de (fictieve) onroerende zaak of de hogere tegenprestatie. Tenzij er een vrijstelling van toepassing is bedraagt de verschuldigde overdrachtsbelasting de grondslag maal het toepasselijke tarief.
Tot 2021 was het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting 6% en was op de verkrijging van een woning het verlaagde tarief van 2% van toepassing. Bij een opvolgende verkrijging binnen zes maanden na de voorgaande verkrijging werd de heffingsgrondslag verminderd met het bedrag waarover bij de voorgaande verkrijging overdrachtsbelasting of niet-aftrekbare omzetbelasting was verschuldigd.
Voorbeeld
Pieter koopt een woning voor € 350.000 en verkoopt deze binnen zes maanden voor € 400.000 door aan Alfred. Daarbij hanteren zij het Model koopovereenkomst van het NVM, waardoor het voordeel volledig wordt toegedeeld aan verkoper.
Uitwerking
| Door Pieter verschuldigde overdrachtsbelasting: | € 350.000 x 2% = | € 7.000 |
| Door Alfred verschuldigde overdrachtsbelasting: | (€ 406.863 – € 350.000) x 2% = | € 1.137 |
| Door Alfred aan Pieter te betalen compensatie: | € 7.000 x 100/102 = | € 6.863 |
| Totaal door Alfred te betalen | € 8.000 |
Dit bedrag is gelijk aan het bedrag dat Alfred zonder toepassing van de zesmaandenregeling aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn.
Met ingang van 2022 is het tarief voor de overdrachtsbelasting verder gedifferentieerd. Het algemene tarief is verhoogd van 6% naar 8% en aan toepassing van het verlaagde tarief van 2% zijn aanvullende eisen gesteld. Daarnaast is er een vrijstelling voor starters geïntroduceerd, Daarvoor mag de waarde van de woning niet meer dan € 400.000 bedragen en dient de verkrijger tussen de 18 en 35 jaar oud te zijn. Ook de zesmaandenregeling is aangepast. Indien bij de voorgaande verkrijging het verlaagde tarief van 2% van toepassing was, geldt niet langer een vermindering van de heffingsgrondslag maar een belastingvermindering.
Voorbeeld
Pieter koopt een woning voor € 350.000 en verklaart deze als hoofdverblijf te zullen gaan gebruiken. Na de verkrijging constateert de belastingdienst dat Pieter niet aan deze voorwaarde heeft voldaan en legt een naheffingsaanslag op. Pieter heeft de woning binnen zes maanden voor € 400.000 en met toepassing van het algemene tarief doorverkocht aan Alfred. Daarbij hanteren zij het Model koopovereenkomst van het NVM, waardoor het voordeel volledig wordt toegedeeld aan verkoper.
Uitwerking
| Door Pieter verschuldigde overdrachtsbelasting: | € 350.000 x 8% = | € 28.000 |
| Namens Pieter reeds afgedragen overdrachtsbelasting: | € 350.000 x 2% = | € 7.000 |
| Naheffingsaanslag voor Pieter: | € 21.000 | |
| Door Alfred verschuldigde overdrachtsbelasting: | (€ 425.926 – € 350.000) x 8% = | € 6.074 |
| Door Alfred reeds voldane overdrachtsbelasting: | (€ 406.481 x 8%)- € 7.000 = | € 25.519 |
| Door Alfred bij belastingdienst in te dienen verzoek om teruggaaf: | € 19.445 | |
| Door Alfred te betalen compensatie aan Pieter: | € 28.000 x 100/108 = | € 25.926 |
| Door Alfred reeds betaalde compensatie aan Pieter: | € 7.000 x 100/108 = | € 6.481 |
| Door Alfred na teruggaaf nog te betalen compensatie aan Pieter: | € 19.445 |
Na de correctie heeft Alfred in totaal betaald een bedrag ad € 32.000 (€ 6.074 + € 25.926), hetgeen gelijk is aan het bedrag dat hij verschuldigd zou zijn indien de zesmaandenregeling niet van toepassing zou zijn.
Kan ik mijn werknemer ondersteunen bij verduurzaming?
Steeds vaker krijgen onze adviseurs de vraag of werkgevers hun werknemers, liefst op een fiscaal zo vriendelijk mogelijke manier, kunnen helpen bij de verduurzaming van bijvoorbeeld hun woning. Wat zijn de mogelijkheden en waar moet op worden gelet?
Let op belastingrente en verzuimboetes!
De belastingrentes zijn dit jaar opnieuw fors gestegen. Met ingang van 1 januari 2024 kent de vennootschapsbelasting een belastingrentepercentage van 10%.
Belastingbetalers met spaarrekeningen opgelet!
In box 3 worden fictieve rendementen gebruikt om de belastinggrondslag te bepalen. Voor de categorie contanten, spaar- en banktegoeden, beleggingen en andere bezittingen, en schulden worden aparte rendementspercentages toegepast.
Wijziging belasting- en invorderingsrente per 1 januari 2024
Er zijn voorstellen ingediend tot wijziging van de belasting- en invorderingsrente per 1 januari 2024. Doel hiervan is om de onderlinge verschillen tussen de diverse rentepercentages te verkleinen.
Special – Miljoenennota 2024
Het kabinet presenteerde op Prinsjesdag 2023 de Miljoenennota 2024 en dus ook het Belastingplan 2024.
Kabinet past Wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties aan. Actie vereist?!
Het voorstel is om de zogenaamde samenloopvrijstelling zodanig te wijzigen dat in ieder geval heffing van overdrachtsbelasting plaatsvindt.
Fiscale maatregelen uit Voorjaarsnota 2023
Enkele weken geleden heeft het kabinet de jaarlijkse Voorjaarsnota aangeboden aan de Tweede Kamer. Welke fiscale maatregelen die het kabinet voor ogen heeft vallen daarin op? De belangrijkste vatten wij onderstaand voor jou samen.
Kerstarrest leidt tot nadenken over beleggingen
Jarenlang is de Belastingdienst uitgegaan van een forfaitair rendement van gemiddeld 4 procent voor belastingheffing in box 3. In deze box wordt inkomen uit vermogen belast rekening houdend met eventuele schulden.
Let op bij financiering van vastgoedbeleggingen met vreemd vermogen
Eind 2022 is het voorstel van de nieuwe heffingssystematiek door ons parlement aangenomen en met dit stelsel zullen we het, naar het op dit moment naar uitziet, tot 2026 moeten doen.
Regeling Willekeurige Afschrijving 2023
Het kabinet heeft na eerdere aankondigingen de willekeurige afschrijving geherintroduceerd. Op investeringen die zijn of worden gedaan in 2023 is onder voorwaarden willekeurige afschrijving tot 50% toegestaan.
Gebruikelijk loon 2023
Per 1 januari 2023 zijn de regels rondom het gebruikelijk loon van een directeur-grootaandeelhouder (hierna: DGA) gewijzigd. De veel toegepaste doelmatigheidsmarge van 75% is vervallen. Daarnaast is het minimum bedrag van € 48.000 verhoogd naar € 51.000.
Wat is de kostprijs bij sloop en nieuwbouw van bedrijfsvastgoed?
In de praktijk bestaat al enige tijd discussie over het antwoord op de vraag of voorafgaand aan het moment van sloop fiscaal een zogenoemde sloopafwaardering van de boekwaarde naar de grondwaarde van het te slopen bedrijfsmiddel in aanmerking kan worden genomen.
Privévermogen: box 2 versus box 3
Op Prinsjesdag 2022 is overbruggende wetgeving voor toepassing van box 3 voor de jaren 2023 tot en met 2025 aangekondigd. De overbruggende wetgeving betreft de zogenoemde forfaitaire spaarvariant.
Special – Miljoenennota 2023
Het kabinet presenteerde op Prinsjesdag 2022 de Miljoenennota 2023 en dus ook het Belastingplan 2023.
Optie voor btw-belaste levering? Dekking gewenst!
De levering van een onroerende zaak, die al minstens twee jaar in gebruik is, is in beginsel vrijgesteld van omzetbelasting. Deze vrijgestelde levering heeft gevolgen voor de verkoper als de onroerende zaak zich nog in de herzieningsperiode bevindt.
1 jaar OSS oftewel One Stop Shop
Zonder gebruik van de Europese ‘One-Stop-Shop’ regeling (“OSS”) zijn buitenlandse btw-registraties met bijkomende buitenlandse btw aangifteverplichtingen noodzakelijk.
Vastgoed en de toekomst van box 3
Per 2025 is vervolgens de invoering van ‘een nieuw, solide stelsel met belastingheffing op basis van werkelijk rendement’ beoogd. Wat betekent dit voor de vastgoedeigenaar?
Box 3
Wil je weten waar je aan toe bent dan kun je altijd contact opnemen met je adviseur bij Hoek en Blok. Hij of zij kan je helpen met een berekening van je persoonlijke box 3 positie.
Bijzonder uitstel van betaling vanwege coronacrisis
Vanaf 1 april 2022 is de coronamaatregel voor bijzonder uitstel van betaling voor belastingschulden geëindigd. Vanaf deze datum moet je als ondernemer weer voldoen aan alle nieuwe belastingbetalingsverplichtingen.
Wanneer is er na sloop nog sprake van bebouwde grond?
Met enige regelmaat ontstaat er tussen een belanghebbende en de belastingdienst discussie over het antwoord op de vraag of er na sloop nog sprake is van bebouwde grond dan wel een bouwterrein is ontstaan.
Hoge Raad zorgt toch voor heffing over werkelijk rendement
Heb jij in het verleden geen (massaal) bezwaar aangetekend tegen de box 3-heffing in jouw aanslag(en) inkomstenbelasting en ben jij door dit arrest van gedachten veranderd? Geef dit dan door aan jouw contactpersoon bij Hoek en Blok.
Maak zolang het nog kan gebruik van de ‘jubelton’
In het regeerakkoord van het nieuwe kabinet Rutte-IV staat een aantal fiscale voornemens. Eén daarvan is de afschaffing van de zogenaamde ‘jubelton’. Wat is dat en kan je daar op anticiperen?
Doorlopende machtiging aanslagen en vooraf ingevulde aangifte
De registratie van de doorlopende machtiging hebben we voor al onze klanten al bij de belastingdienst aangevraagd. Binnenkort ontvang je hierover van de belastingdienst een registratiebrief.
Ook overdrachtsbelasting bij verkrijging van een fictieve onroerende zaak
Wil je meer weten over de fiscale aspecten van de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon? Neem dan contact op met onze vastgoedspecialist Albert de Jager.
Trouwen als ondernemer – deel 2
In deze Hoek en Blog-serie volgen we het wel en wee van Jeroen, relatiebeheerder bij Hoek en Blok.
Trouwen als ondernemer – deel 1
In deze Hoek en Blog-serie volgen we het wel en wee van Jeroen, relatiebeheerder bij Hoek en Blok.
Minder belasting betalen bij zorg kind na echtscheiding?
Ouders die na een echtscheiding de zorg voor een of meer kinderen jonger dan 12 jaar verdelen en daarnaast werken, kunnen beiden recht hebben op de inkomensafhankelijke combinatiekorting (IACK).
Vraag voor 1 juli 2021 btw zonnepanelen terug
Heb je als particulier in 2020 zonnepanelen aangeschaft en de btw nog niet teruggevraagd? Dan moet je vóór 1 juli 2021 in actie komen. Doe je dat niet, dan loop je het risico de btw niet meer terug te krijgen van de Belastingdienst.
Personeel inhuren? Voorkom inlenersaansprakelijkheid
Als je personeel inhuurt van een derde, kun je aansprakelijk gesteld worden voor de premies en belastingen die deze derde moet afdragen. Daarom is het van belang maatregelen te nemen om deze zogenaamde inlenersaansprakelijkheid te voorkomen.
Exit ontwikkelaar is geen overgang algemeenheid van goederen
De vastgoedspecialisten van Hoek en Blok vertellen graag meer over de diverse mogelijkheden.
Aanvulling Baangerelateerde Investeringskorting (BIK)
Op 12 november 2020 publiceerde wij eerder al nieuws rondom de BIK. Hieronder een aanvulling.
Baangerelateerde Investeringskorting
Wil je meer informatie over deze Baangerelateerde investeringskorting dan kun je contact opnemen met één van onze adviseurs.
Belastingplannen 2021 spannender dan verwacht
Meestal is het laatste belastingplan voor de verkiezingen niet zo spectaculair. Dit is echter niet het geval met het belastingplan 2021.
Prinsjesdag
Zojuist heeft ons webinar Prinsjesdag live plaatsgevonden. Heeft u deze gemist of wilt u deze nogmaals bekijken? Dan kunt u hier het webinar terugkijken.
Blijf op de hoogte
Meld je aan voor onze nieuwsbrief en ontvang als eerste het laatste nieuws!