De verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken en aandelen in onroerendezaakrechtspersonen (fictieve onroerende zaken) is belast met overdrachtsbelasting. Voor de situatie waarin een (fictieve) onroerende zaak binnen een periode van zes maanden weer wordt overgedragen en in ander handen komt, is een tegemoetkoming in de wet opgenomen, de zesmaandenregeling. Vanwege de tariefsdifferentiatie in de overdrachtsbelasting is de toepassing van de zesmaandenregeling ook gewijzigd. Hoe gaat deze regeling in z’n werk?

De grondslag waarover de overdrachtsbelasting wordt berekend is de waarde in het economische verkeer van de (fictieve) onroerende zaak of de hogere tegenprestatie. Tenzij er een vrijstelling van toepassing is bedraagt de verschuldigde overdrachtsbelasting de grondslag maal het toepasselijke tarief.

Tot 2021 was het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting 6% en was op de verkrijging van een woning het verlaagde tarief van 2% van toepassing. Bij een opvolgende verkrijging binnen zes maanden na de voorgaande verkrijging werd de heffingsgrondslag verminderd met het bedrag waarover bij de voorgaande verkrijging overdrachtsbelasting of niet-aftrekbare omzetbelasting was verschuldigd.

Voorbeeld

Pieter koopt een woning voor € 350.000 en verkoopt deze binnen zes maanden voor € 400.000 door aan Alfred. Daarbij hanteren zij het Model koopovereenkomst van het NVM, waardoor het voordeel volledig wordt toegedeeld aan verkoper.

Uitwerking
Door Pieter verschuldigde overdrachtsbelasting:€ 350.000 x 2% =€ 7.000
Door Alfred verschuldigde overdrachtsbelasting:(€ 406.863 – € 350.000) x 2% =€ 1.137
Door Alfred aan Pieter te betalen compensatie:€ 7.000 x 100/102 =€ 6.863
Totaal door Alfred te betalen   € 8.000

Dit bedrag is gelijk aan het bedrag dat Alfred zonder toepassing van de zesmaandenregeling aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou  zijn.

Met ingang van 2022 is het tarief voor de overdrachtsbelasting verder gedifferentieerd. Het algemene tarief is verhoogd van 6% naar 8% en aan toepassing van het verlaagde tarief van 2% zijn aanvullende eisen gesteld. Daarnaast is er een vrijstelling voor starters geïntroduceerd, Daarvoor mag de waarde van de woning niet meer dan € 400.000 bedragen en dient de verkrijger tussen de 18 en 35 jaar oud te zijn. Ook de zesmaandenregeling is aangepast. Indien bij de voorgaande verkrijging het verlaagde tarief van 2% van toepassing was, geldt niet langer een vermindering van de heffingsgrondslag maar een belastingvermindering.

Voorbeeld

Pieter koopt een woning voor € 350.000 en verklaart deze als hoofdverblijf te zullen gaan gebruiken. Na de verkrijging constateert de belastingdienst dat Pieter niet aan deze voorwaarde heeft voldaan en legt een naheffingsaanslag op. Pieter heeft de woning binnen zes maanden voor € 400.000 en met toepassing van het algemene tarief doorverkocht aan Alfred. Daarbij hanteren zij het Model koopovereenkomst van het NVM, waardoor het voordeel volledig wordt toegedeeld aan verkoper.

Uitwerking
Door Pieter verschuldigde overdrachtsbelasting:€ 350.000 x 8% =€ 28.000
Namens Pieter reeds afgedragen overdrachtsbelasting:€ 350.000 x 2% =€ 7.000
Naheffingsaanslag voor Pieter:    € 21.000
Door Alfred verschuldigde overdrachtsbelasting:(€ 425.926 – € 350.000) x 8% =€ 6.074
Door Alfred reeds voldane overdrachtsbelasting:(€ 406.481 x 8%)- € 7.000 =€ 25.519
Door Alfred bij belastingdienst in te dienen verzoek om teruggaaf:  € 19.445
Door Alfred te betalen compensatie aan Pieter:€ 28.000 x 100/108 =€ 25.926
Door Alfred reeds betaalde compensatie aan Pieter:€ 7.000 x 100/108 =€ 6.481
Door Alfred na teruggaaf nog te betalen compensatie aan Pieter:€ 19.445

Na de correctie heeft Alfred in totaal betaald een bedrag ad € 32.000 (€ 6.074 + € 25.926), hetgeen gelijk is aan het bedrag dat hij verschuldigd zou zijn indien de zesmaandenregeling niet van toepassing zou zijn.

Doorlopende machtiging aanslagen en vooraf ingevulde aangifte

Indien je Hoek en Blok hebt gemachtigd om de aanslagen inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting in onze elektronische postbus te […]

lees meer
Ook overdrachtsbelasting bij verkrijging van een fictieve onroerende zaak

Niet alleen de verkrijger van een échte onroerende zaak kan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn, maar ook de verkrijger van […]

lees meer
Trouwen als ondernemer – deel 2

In deze Hoek en Blog-serie volgen we het wel en wee van Jeroen, relatiebeheerder bij Hoek en Blok.

lees meer
Trouwen als ondernemer – deel 1

In deze Hoek en Blog-serie volgen we het wel en wee van Jeroen, relatiebeheerder bij Hoek en Blok.

lees meer
Minder belasting betalen bij zorg kind na echtscheiding?

Ouders die na een echtscheiding de zorg voor een of meer kinderen jonger dan 12 jaar verdelen en daarnaast werken, kunnen beiden recht hebben op de inkomensafhankelijke combinatiekorting (IACK).

lees meer
Vraag voor 1 juli 2021 btw zonnepanelen terug

Heb je als particulier in 2020 zonnepanelen aangeschaft en de btw nog niet teruggevraagd? Dan moet je vóór 1 juli 2021 in actie komen. Doe je dat niet, dan loop je het risico de btw niet meer terug te krijgen van de Belastingdienst.

lees meer
Personeel inhuren? Voorkom inlenersaansprakelijkheid

Als je personeel inhuurt van een derde, kun je aansprakelijk gesteld worden voor de premies en belastingen die deze derde moet afdragen. Daarom is het van belang maatregelen te nemen om deze zogenaamde inlenersaansprakelijkheid te voorkomen.

lees meer
Exit ontwikkelaar is geen overgang algemeenheid van goederen

Bij de overdracht van een algemeenheid van goederen, ook wel een artikel 37d-transactie genoemd, is geen btw verschuldigd […]

lees meer
Aanvulling Baangerelateerde Investeringskorting (BIK)

Op 12 november 2020 publiceerde wij eerder al nieuws rondom de BIK (bekijk hier dit artikel). Hieronder een […]

lees meer
Baangerelateerde Investeringskorting

Tijdens Prinsjesdag 2020 heeft het kabinet een nieuwe Baangerelateerde Investeringskorting (hierna: BIK) geïntroduceerd. Met de BIK wil het […]

lees meer
Belastingplannen 2021 spannender dan verwacht

Meestal is het laatste belastingplan voor de verkiezingen niet zo spectaculair. Dit is echter niet het geval met […]

lees meer
Prinsjesdag

Zojuist heeft ons webinar Prinsjesdag live plaatsgevonden. Heeft u deze gemist of wilt u deze nogmaals bekijken? Dan […]

lees meer
Blijf op de hoogte
Meld je aan voor onze nieuwsbrief en ontvang als eerste het laatste nieuws!