Niet alleen de verkrijger van een échte onroerende zaak kan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn, maar ook de verkrijger van aandelen in een zogenaamde onroerendezaakrechtspersoon (OZR) kan onder voorwaarden over de verkrijging van deze fictieve onroerende zaak overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.

Van een OZR is kortgezegd sprake indien de bezittingen van bijvoorbeeld een bv op enig tijdstip in de afgelopen twaalf maanden voor meer dan 50% (hebben) bestaan uit onroerende zaken, tegelijkertijd voor ten minste 30% in Nederland gelegen onroerende zaken (de bezitseis), en deze onroerende zaken op datzelfde tijdstip voor ten minste 70% dienstbaar zijn(of waren) aan het verkrijgen, vervreemden of exploiteren van die onroerende zaken (de doeleis). Een verkrijging van aandelen in een OZR leidt in beginsel tot belastingheffing indien de verkrijger, al dan niet als gevolg van de verkrijging, een belang van ten minste een derde gedeelte heeft in de OZR (de belangeis).

Het objectief vaststellen van de bezitseis levert in de praktijk over het algemeen niet de grootste problemen op. Dat is bij de doeleis vaak anders. Dit blijkt ook weer uit een recente uitspraak over de verkrijging van aandelen in een B.V. die een self storage-onderneming of goederenhotel exploiteert. Verkrijger van de aandelen in de bv was van mening dat er geen sprake was van een OZR, terwijl de belastinginspecteur de aandelen in de bv wel vond kwalificeren als een fictieve onroerende zaak.

Uit eerdere rechtspraak kan worden afgeleid dat aan de doeleis niet wordt voldaan indien andere diensten overheersend zijn in het geheel van prestaties en de terbeschikkingstelling van ruimte daaraan ondergeschikt is. In dat geval kan er in wezen niet meer worden gesproken over de verhuur van vastgoed. Eén en ander moet worden beoordeeld vanuit het perspectief van de klanten. Afhankelijk dus van de aard en omvang van de andere diensten, zoals bijvoorbeeld de begeleiding en advisering van klanten over geschikte opslagruimten, het assisteren bij het opslaan en verwijderen van materialen in de opslagruimten, de verkoop van inpak- en/of opslagmaterialen en sloten, het afsluiten van verzekeringen met betrekking tot de in de opslagruimten aanwezige goederen, de beveiliging en screening van klanten, de terbeschikkingstelling van rolwagens en de verhuur van aanhangwagens, zit er ergens een omslagpunt. Waar dat omslagpunt precies ligt, verschilt van geval tot geval en levert in de praktijk dikwijls discussie met de belastingdienst op.

Ook de rechtbank oordeelt in bedoelde uitspraak dat sprake is van een OZR, omdat aan zowel de bezits- als de doeleis is voldaan. In hoger beroep bevestigt het hof de uitspraak van de rechtbank. Volgens het hof is in het onderhavige geval namelijk voldaan aan de doeleis omdat de terbeschikkingstelling van ruimten door het self storage-bedrijf aan klanten centraal staat en het overige dienstbetoon volledig ondergeschikt is aan deze hoofddienst.

Wel of geen overdrachtsbelasting bij de verkrijging van aandelen kan een belangrijke investeringsafweging zijn. Alleen als er wordt voldaan aan de bezits-, doel- en belangeis, is de verkrijger van een fictieve onroerende zaak overdrachtsbelasting over de waarde van diens verkrijging verschuldigd.

Wil je meer weten over de fiscale aspecten van de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon? Neem dan contact op met onze vastgoedspecialist Albert de Jager.

Vragen?

Neem contact op met één van onze specialisten.

Albert de Jager
0184 49 68 00
Mail mij
Trouwen als ondernemer – deel 2

In deze Hoek en Blog-serie volgen we het wel en wee van Jeroen, relatiebeheerder bij Hoek en Blok.

lees meer
Trouwen als ondernemer – deel 1

In deze Hoek en Blog-serie volgen we het wel en wee van Jeroen, relatiebeheerder bij Hoek en Blok.

lees meer
Podcast Prinsjesdag

Wil je een ondernemersvisie op de miljoenennota horen? Wat gaat de miljoenennota voor jou en jouw onderneming betekenen?

lees meer
Minder belasting betalen bij zorg kind na echtscheiding?

Ouders die na een echtscheiding de zorg voor een of meer kinderen jonger dan 12 jaar verdelen en daarnaast werken, kunnen beiden recht hebben op de inkomensafhankelijke combinatiekorting (IACK).

lees meer
Vraag voor 1 juli 2021 btw zonnepanelen terug

Heb je als particulier in 2020 zonnepanelen aangeschaft en de btw nog niet teruggevraagd? Dan moet je vóór 1 juli 2021 in actie komen. Doe je dat niet, dan loop je het risico de btw niet meer terug te krijgen van de Belastingdienst.

lees meer
Personeel inhuren? Voorkom inlenersaansprakelijkheid

Als je personeel inhuurt van een derde, kun je aansprakelijk gesteld worden voor de premies en belastingen die deze derde moet afdragen. Daarom is het van belang maatregelen te nemen om deze zogenaamde inlenersaansprakelijkheid te voorkomen.

lees meer
Exit ontwikkelaar is geen overgang algemeenheid van goederen

Bij de overdracht van een algemeenheid van goederen, ook wel een artikel 37d-transactie genoemd, is geen btw verschuldigd […]

lees meer
Aanvulling Baangerelateerde Investeringskorting (BIK)

Op 12 november 2020 publiceerde wij eerder al nieuws rondom de BIK (bekijk hier dit artikel). Hieronder een […]

lees meer
Baangerelateerde Investeringskorting

Tijdens Prinsjesdag 2020 heeft het kabinet een nieuwe Baangerelateerde Investeringskorting (hierna: BIK) geïntroduceerd. Met de BIK wil het […]

lees meer
Belastingplannen 2021 spannender dan verwacht

Meestal is het laatste belastingplan voor de verkiezingen niet zo spectaculair. Dit is echter niet het geval met […]

lees meer
Prinsjesdag

Zojuist heeft ons webinar Prinsjesdag live plaatsgevonden. Heeft u deze gemist of wilt u deze nogmaals bekijken? Dan […]

lees meer
Blijf op de hoogte
Meld je aan voor onze nieuwsbrief en ontvang als eerste het laatste nieuws!