Bij de overdracht van een algemeenheid van goederen, ook wel een artikel 37d-transactie genoemd, is geen btw verschuldigd over de vergoeding en treedt de overnemer – onder meer voor de lopende herzieningstermijnen – in de plaats van de overdrager. In 2008 oordeelde de Hoge Raad al eens dat verhuurd vastgoed voor btw-doeleinden onder omstandigheden kan worden aangemerkt als een algemeenheid van goederen. Onduidelijk was echter of dit oordeel ook van toepassing was op de overdracht van vastgoed dat door een projectontwikkelaar, vooruitlopend op de verkoop, is verhuurd. Inmiddels heeft de Hoge Raad daar meer duidelijkheid over verschaft. Wat was het geval?

Casus
Naast projectontwikkeling houdt belanghebbende zich tevens bezig met de verhuur van onroerende zaken en daarmee samenhangende activiteiten. Gedurende de bouw van een kantoorcomplex is de huurder actief betrokken bij de ontwikkeling en realisatie van het gebouw en gaan partijen over tot het sluiten van een huurovereenkomst. Daarbij is uitgegaan van btw vrijgestelde verhuur, maar is aanvullend afgesproken dat een btw-nadeel op de investerings- en exploitatiekosten van de projectontwikkelaar eenmalig wordt afgekocht door de huurder, tenzij er sprake is van een artikel 37d-transactie. Op voorhand is zowel voor de projectontwikkelaar als voor de huurder duidelijk dat de eerstgenoemde het gebouw, inclusief de huurovereenkomst, wenst over te dragen aan een belegger.

Kort nadat het gebouw door de projectontwikkelaar is opgeleverd aan de huurder, is het gebouw geleverd aan een belegger. De projectontwikkelaar heeft de Belastingdienst gevraagd te bevestigen dat de overdracht kwalificeert als de overdracht van een algemeenheid van goederen, omdat sprake is van de levering van verhuurd vastgoed. Het belang hiervan is dat de projectontwikkelaar weliswaar geen recht heeft op aftrek van btw op alle stichtingskosten omdat het gebouw btw-vrijgesteld aan de huurder wordt verhuurd, maar dat over de (hogere) verkoopprijs die de belegger betaalt geen btw is verschuldigd.

Beoordeling
Nadat de inspecteur het verzoek heeft afgewezen, wordt dit ter beoordeling aan de rechter voorgelegd. De Hoge Raad bevestigt uiteindelijk het oordeel van de lagere rechters dat het gebouw is ontwikkeld met het oog op de verkoop daarvan en niet is bedoeld voor de eigen duurzame exploitatie. Met een voorraad goederen kan namelijk niet zelfstandig een autonome onderneming worden gedreven. Dat de projectontwikkelaar voorafgaand aan de verkoop een huurovereenkomst heeft gesloten en gedurende een korte periode is opgetreden als verhuurder doet daar niet aan af. De huurovereenkomst heeft het gebouw slechts aantrekkelijker gemaakt en de prijs verhoogd.

Praktijkbelang
Met dit oordeel maakt de Hoge Raad enerzijds duidelijk dat het doel waarmee een project wordt ontwikkeld van essentieel belang is voor de toepassing van artikel 37d van de Wet op de omzetbelasting en dat kortstondige verhuur niets af doet aan de intentie met betrekking tot verkoop. Anderzijds schept het oordeel ook weer ruimte voor nieuwe vragen: maakt het verschil of het vastgoed geen twee weken maar twee jaar is verhuurd? En wat als de intentie van de projectontwikkelaar wijzigt waardoor vastgoed wordt verkocht dat eerst bedoeld was voor eigen exploitatie of bij het niet kunnen vinden van een koper voor vastgoed dat in de tussentijd wordt verhuurd?

In ieder geval is het voor projectontwikkelaars van belang om de bedoeling met betrekking tot te ontwikkelen vastgoed zo duidelijk mogelijk te documenteren, zodat posities achteraf kunnen worden aangetoond. Behoort toepassing van artikel 37d niet tot de mogelijkheden dan is het wellicht mogelijk om btw-druk bij verkoop van verhuurd vastgoed te voorkomen door de aandelen van de ontwikkelentiteit over te dragen aan een belegger. De levering van aandelen is immers btw-vrij.

De vastgoedspecialisten van Hoek en Blok vertellen graag meer over de diverse mogelijkheden.   

Vragen?

Neem contact op met één van onze specialisten.

Arno Biemans
Mail mij
Albert de Jager
Mail mij
Belastingbetalers met spaarrekeningen opgelet!

In box 3 worden fictieve rendementen gebruikt om de belastinggrondslag te bepalen. Voor de categorie contanten, spaar- en banktegoeden, beleggingen en andere bezittingen, en schulden worden aparte rendementspercentages toegepast.

lees meer
Wijziging belasting- en invorderingsrente per 1 januari 2024

Er zijn voorstellen ingediend tot wijziging van de belasting- en invorderingsrente per 1 januari 2024. Doel hiervan is om de onderlinge verschillen tussen de diverse rentepercentages te verkleinen.

lees meer
Special – Miljoenennota 2024

Het kabinet presenteerde op Prinsjesdag 2023 de Miljoenennota 2024 en dus ook het Belastingplan 2024.

lees meer
Kabinet past Wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties aan. Actie vereist?!

Het voorstel is om de zogenaamde samenloopvrijstelling zodanig te wijzigen dat in ieder geval heffing van overdrachtsbelasting plaatsvindt.

lees meer
Fiscale maatregelen uit Voorjaarsnota 2023

Enkele weken geleden heeft het kabinet de jaarlijkse Voorjaarsnota aangeboden aan de Tweede Kamer. Welke fiscale maatregelen die het kabinet voor ogen heeft vallen daarin op? De belangrijkste vatten wij onderstaand voor jou samen.

lees meer
Kerstarrest leidt tot nadenken over beleggingen

Jarenlang is de Belastingdienst uitgegaan van een forfaitair rendement van gemiddeld 4 procent voor belastingheffing in box 3. In deze box wordt inkomen uit vermogen belast rekening houdend met eventuele schulden.

lees meer
Let op bij financiering van vastgoedbeleggingen met vreemd vermogen

Eind 2022 is het voorstel van de nieuwe heffingssystematiek door ons parlement aangenomen en met dit stelsel zullen we het, naar het op dit moment naar uitziet, tot 2026 moeten doen.

lees meer
Regeling Willekeurige Afschrijving 2023

Het kabinet heeft na eerdere aankondigingen de willekeurige afschrijving geherintroduceerd. Op investeringen die zijn of worden gedaan in 2023 is onder voorwaarden willekeurige afschrijving tot 50% toegestaan.

lees meer
Gebruikelijk loon 2023

Per 1 januari 2023 zijn de regels rondom het gebruikelijk loon van een directeur-grootaandeelhouder (hierna: DGA) gewijzigd. De veel toegepaste doelmatigheidsmarge van 75% is vervallen. Daarnaast is het minimum bedrag van € 48.000 verhoogd naar € 51.000.

lees meer
Wat is de kostprijs bij sloop en nieuwbouw van bedrijfsvastgoed?

In de praktijk bestaat al enige tijd discussie over het antwoord op de vraag of voorafgaand aan het moment van sloop fiscaal een zogenoemde sloopafwaardering van de boekwaarde naar de grondwaarde van het te slopen bedrijfsmiddel in aanmerking kan worden genomen.

lees meer
Privévermogen: box 2 versus box 3

Op Prinsjesdag 2022 is overbruggende wetgeving voor toepassing van box 3 voor de jaren 2023 tot en met 2025 aangekondigd. De overbruggende wetgeving betreft de zogenoemde forfaitaire spaarvariant.

lees meer
Special – Miljoenennota 2023

Het kabinet presenteerde op Prinsjesdag 2022 de Miljoenennota 2023 en dus ook het Belastingplan 2023.

lees meer
Optie voor btw-belaste levering? Dekking gewenst!

De levering van een onroerende zaak, die al minstens twee jaar in gebruik is, is in beginsel vrijgesteld van omzetbelasting. Deze vrijgestelde levering heeft gevolgen voor de verkoper als de onroerende zaak zich nog in de herzieningsperiode bevindt.

lees meer
1 jaar OSS oftewel One Stop Shop

Zonder gebruik van de Europese ‘One-Stop-Shop’ regeling (“OSS”) zijn buitenlandse btw-registraties met bijkomende buitenlandse btw aangifteverplichtingen noodzakelijk.

lees meer
Vastgoed en de toekomst van box 3

Per 2025 is vervolgens de invoering van ‘een nieuw, solide stelsel met belastingheffing op basis van werkelijk rendement’ beoogd. Wat betekent dit voor de vastgoedeigenaar?

lees meer
Box 3

Wil je weten waar je aan toe bent dan kun je altijd contact opnemen met je adviseur bij Hoek en Blok. Hij of zij kan je helpen met een berekening van je persoonlijke box 3 positie.

lees meer
Bijzonder uitstel van betaling vanwege coronacrisis

Vanaf 1 april 2022 is de coronamaatregel voor bijzonder uitstel van betaling voor belastingschulden geëindigd. Vanaf deze datum moet je als ondernemer weer voldoen aan alle nieuwe belastingbetalingsverplichtingen.

lees meer
Wanneer is er na sloop nog sprake van bebouwde grond?

Met enige regelmaat ontstaat er tussen een belanghebbende en de belastingdienst discussie over het antwoord op de vraag of er na sloop nog sprake is van bebouwde grond dan wel een bouwterrein is ontstaan.

lees meer
Hoge Raad zorgt toch voor heffing over werkelijk rendement

Heb jij in het verleden geen (massaal) bezwaar aangetekend tegen de box 3-heffing in jouw aanslag(en) inkomstenbelasting en ben jij door dit arrest van gedachten veranderd? Geef dit dan door aan jouw contactpersoon bij Hoek en Blok.

lees meer
Maak zolang het nog kan gebruik van de ‘jubelton’

In het regeerakkoord van het nieuwe kabinet Rutte-IV staat een aantal fiscale voornemens. Eén daarvan is de afschaffing van de zogenaamde ‘jubelton’. Wat is dat en kan je daar op anticiperen?

lees meer
De zesmaandenregeling in de overdrachtsbelasting

Vanwege de tariefsdifferentiatie in de overdrachtsbelasting is de toepassing van de zesmaandenregeling ook gewijzigd. Hoe gaat deze regeling in z’n werk?

lees meer
Doorlopende machtiging aanslagen en vooraf ingevulde aangifte

De registratie van de doorlopende machtiging hebben we voor al onze klanten al bij de belastingdienst aangevraagd. Binnenkort ontvang je hierover van de belastingdienst een registratiebrief.

lees meer
Ook overdrachtsbelasting bij verkrijging van een fictieve onroerende zaak

Wil je meer weten over de fiscale aspecten van de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon? Neem dan contact op met onze vastgoedspecialist Albert de Jager.

lees meer
Trouwen als ondernemer – deel 2

In deze Hoek en Blog-serie volgen we het wel en wee van Jeroen, relatiebeheerder bij Hoek en Blok.

lees meer
Trouwen als ondernemer – deel 1

In deze Hoek en Blog-serie volgen we het wel en wee van Jeroen, relatiebeheerder bij Hoek en Blok.

lees meer
Minder belasting betalen bij zorg kind na echtscheiding?

Ouders die na een echtscheiding de zorg voor een of meer kinderen jonger dan 12 jaar verdelen en daarnaast werken, kunnen beiden recht hebben op de inkomensafhankelijke combinatiekorting (IACK).

lees meer
Vraag voor 1 juli 2021 btw zonnepanelen terug

Heb je als particulier in 2020 zonnepanelen aangeschaft en de btw nog niet teruggevraagd? Dan moet je vóór 1 juli 2021 in actie komen. Doe je dat niet, dan loop je het risico de btw niet meer terug te krijgen van de Belastingdienst.

lees meer
Personeel inhuren? Voorkom inlenersaansprakelijkheid

Als je personeel inhuurt van een derde, kun je aansprakelijk gesteld worden voor de premies en belastingen die deze derde moet afdragen. Daarom is het van belang maatregelen te nemen om deze zogenaamde inlenersaansprakelijkheid te voorkomen.

lees meer
Aanvulling Baangerelateerde Investeringskorting (BIK)

Op 12 november 2020 publiceerde wij eerder al nieuws rondom de BIK. Hieronder een aanvulling.

lees meer
Baangerelateerde Investeringskorting

Wil je meer informatie over deze Baangerelateerde investeringskorting dan kun je contact opnemen met één van onze adviseurs.

lees meer
Belastingplannen 2021 spannender dan verwacht

Meestal is het laatste belastingplan voor de verkiezingen niet zo spectaculair. Dit is echter niet het geval met het belastingplan 2021.

lees meer
Prinsjesdag

Zojuist heeft ons webinar Prinsjesdag live plaatsgevonden. Heeft u deze gemist of wilt u deze nogmaals bekijken? Dan kunt u hier het webinar terugkijken.

lees meer
Blijf op de hoogte
Meld je aan voor onze nieuwsbrief en ontvang als eerste het laatste nieuws!