De levering van een onroerende zaak, die al minstens twee jaar in gebruik is, is in beginsel vrijgesteld van omzetbelasting. Deze vrijgestelde levering heeft gevolgen voor de verkoper als de onroerende zaak zich nog in de herzieningsperiode bevindt. De verkoper zal dan (een deel van) de omzetbelasting die hij bij de bouw of aankoop van de onroerende zaak in aftrek heeft gebracht, verschuldigd worden en op aangifte moeten voldoen.

Deze herziene omzetbelasting zal hij vervolgens door middel van een verhoging van de koopsom doorberekenen aan zijn koper. Omdat omzetbelasting tussen ondernemers die belaste prestaties verrichten niet behoort te cumuleren bestaat de mogelijkheid dat verkoper en koper gezamenlijk kiezen voor een met omzetbelasting belaste levering van de onroerende zaak. Daarvoor is noodzakelijk dat de koper verklaart dat hij de onroerende zaak zowel in het boekjaar van aankoop als in het daaropvolgende boekjaar voor 90% of meer gaat gebruiken voor met omzetbelasting belaste prestaties. Deze verklaring wordt in de meeste gevallen opgenomen in de leveringsakte. Levert de koper de onroerende zaak binnen deze referentieperiode door aan een ander, dan dient hij daarvan binnen vier weken zowel de verkoper als de belastingdienst op de hoogte te stellen. Dat dit voor de verkoper gevolgen kan hebben blijkt wel uit de volgende zaak.

Casus

X B.V. krijgt in 2012 een onroerende zaak geleverd, die in dat jaar voor het eerst in gebruik is genomen. Omdat sprake is van een overgang van een algemeenheid van goederen (zie hierover onze Vastgoednieuwsbrief van februari 2021) is er geen sprake van een levering voor de omzetbelasting en neemt X B.V. de herzieningsperiode van zijn leverancier over. In 2015 levert X B.V. de onroerende zaak aan Y B.V., waarbij zij kiezen voor een met omzetbelasting belaste levering, omdat de herzieningsperiode nog niet was verstreken. In afwijking van de oorspronkelijk eraan toegekende bestemming levert Y B.V. de onroerende zaak vervolgens al binnen enkele maanden vrijgesteld van omzetbelasting aan Z, een waterschap. Y B.V. brengt daaropvolgend zowel X B.V. als de belastingdienst op de hoogte dat zij de onroerende zaak vrijgesteld van omzetbelasting heeft geleverd. X B.V. verzoekt vervolgens de belastingdienst om aan haar een naheffingsaanslag op te leggen en tekent daartegen bezwaar aan.

Verloop procedure

X B.V. stelt zich op het standpunt dat voor de naheffingsaanslag een wettelijke grondslag ontbreekt. Tot 2014 kende de Wet op de omzetbelasting voor de hiervoor beschreven situatie namelijk een specifieke bepaling waarin was geregeld dat de naheffingsaanslag kon worden opgelegd aan de koper. Niet eens zo’n onsympathieke gedachte, omdat juist alleen de koper invloed heeft op het wel of niet voldoen aan de voorwaarden voor de optie voor een met omzetbelasting belaste levering. Als gevolg van Europese rechtspraak werd Nederland alleen gedwongen om met ingang van 2014 deze bepaling af te schaffen.

Zowel Rechtbank als Gerechtshof en uiteindelijk de Hoge Raad stellen X B.V. in het ongelijk en oordelen dat de Belastingdienst op grond van andere wettelijke bepalingen de als gevolg van herziening verschuldigd geworden omzetbelasting, bij de verkoper kan naheffen. Het optieverzoek geeft namelijk aan het belast zijn van de levering een voorwaardelijk karakter. Wanneer op enig moment in de referentieperiode niet meer wordt voldaan aan de voorwaarde van belast gebruik, dan wordt de levering alsnog beschouwd als een voor de omzetbelasting vrijgestelde levering.

Indekken

Verkopers van vastgoed die tezamen met de koper kiezen voor een met omzetbelasting belaste levering horen zich bewust te zijn van het risico dat zij lopen op een naheffingsaanslag omzetbelasting. Zij kunnen zich indekken tegen dat risico door bijvoorbeeld in de leveringsakte op te nemen dat de koper de verkoper vrijwaart voor eventueel verschuldigde herzienings-btw. Dit als niet zou worden voldaan aan de voorwaarden voor de optie voor een met omzetbelasting belaste levering en met het oog daarop van koper voor dat bedrag een bankgarantie verlangen.

Heb je vragen over de heffing van omzet- of overdrachtsbelasting bij de levering of verkrijging van een onroerende zaak? Neem daarover contact op met onze specialist Albert de Jager.

belasting onroerende zaak
Vragen?

Neem contact op met één van onze specialisten.

Albert de Jager
Mail mij
Special – Miljoenennota 2023

Het kabinet presenteerde op Prinsjesdag 2022 de Miljoenennota 2023 en dus ook het Belastingplan 2023. Deze special bevat […]

lees meer
1 jaar OSS oftewel One Stop Shop

Zonder gebruik van de Europese ‘One-Stop-Shop’ regeling (“OSS”) zijn buitenlandse btw-registraties met bijkomende buitenlandse btw aangifteverplichtingen noodzakelijk.

lees meer
Vastgoed en de toekomst van box 3

Per 2025 is vervolgens de invoering van ‘een nieuw, solide stelsel met belastingheffing op basis van werkelijk rendement’ beoogd. Wat betekent dit voor de vastgoedeigenaar?

lees meer
Box 3

Wil je weten waar je aan toe bent dan kun je altijd contact opnemen met je adviseur bij Hoek en Blok. Hij of zij kan je helpen met een berekening van je persoonlijke box 3 positie.

lees meer
Bijzonder uitstel van betaling vanwege coronacrisis

Vanaf 1 april 2022 is de coronamaatregel voor bijzonder uitstel van betaling voor belastingschulden geëindigd. Vanaf deze datum moet je als ondernemer weer voldoen aan alle nieuwe belastingbetalingsverplichtingen.

lees meer
Wanneer is er na sloop nog sprake van bebouwde grond?

Met enige regelmaat ontstaat er tussen een belanghebbende en de belastingdienst discussie over het antwoord op de vraag of er na sloop nog sprake is van bebouwde grond dan wel een bouwterrein is ontstaan.

lees meer
Hoge Raad zorgt toch voor heffing over werkelijk rendement

Heb jij in het verleden geen (massaal) bezwaar aangetekend tegen de box 3-heffing in jouw aanslag(en) inkomstenbelasting en ben jij door dit arrest van gedachten veranderd? Geef dit dan door aan jouw contactpersoon bij Hoek en Blok.

lees meer
Maak zolang het nog kan gebruik van de ‘jubelton’

In het regeerakkoord van het nieuwe kabinet Rutte-IV staat een aantal fiscale voornemens. Eén daarvan is de afschaffing van de zogenaamde ‘jubelton’. Wat is dat en kan je daar op anticiperen?

lees meer
De zesmaandenregeling in de overdrachtsbelasting

Vanwege de tariefsdifferentiatie in de overdrachtsbelasting is de toepassing van de zesmaandenregeling ook gewijzigd. Hoe gaat deze regeling in z’n werk?

lees meer
Doorlopende machtiging aanslagen en vooraf ingevulde aangifte

De registratie van de doorlopende machtiging hebben we voor al onze klanten al bij de belastingdienst aangevraagd. Binnenkort ontvang je hierover van de belastingdienst een registratiebrief.

lees meer
Ook overdrachtsbelasting bij verkrijging van een fictieve onroerende zaak

Wil je meer weten over de fiscale aspecten van de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon? Neem dan contact op met onze vastgoedspecialist Albert de Jager.

lees meer
Trouwen als ondernemer – deel 2

In deze Hoek en Blog-serie volgen we het wel en wee van Jeroen, relatiebeheerder bij Hoek en Blok.

lees meer
Trouwen als ondernemer – deel 1

In deze Hoek en Blog-serie volgen we het wel en wee van Jeroen, relatiebeheerder bij Hoek en Blok.

lees meer
Minder belasting betalen bij zorg kind na echtscheiding?

Ouders die na een echtscheiding de zorg voor een of meer kinderen jonger dan 12 jaar verdelen en daarnaast werken, kunnen beiden recht hebben op de inkomensafhankelijke combinatiekorting (IACK).

lees meer
Vraag voor 1 juli 2021 btw zonnepanelen terug

Heb je als particulier in 2020 zonnepanelen aangeschaft en de btw nog niet teruggevraagd? Dan moet je vóór 1 juli 2021 in actie komen. Doe je dat niet, dan loop je het risico de btw niet meer terug te krijgen van de Belastingdienst.

lees meer
Personeel inhuren? Voorkom inlenersaansprakelijkheid

Als je personeel inhuurt van een derde, kun je aansprakelijk gesteld worden voor de premies en belastingen die deze derde moet afdragen. Daarom is het van belang maatregelen te nemen om deze zogenaamde inlenersaansprakelijkheid te voorkomen.

lees meer
Exit ontwikkelaar is geen overgang algemeenheid van goederen

De vastgoedspecialisten van Hoek en Blok vertellen graag meer over de diverse mogelijkheden.

lees meer
Aanvulling Baangerelateerde Investeringskorting (BIK)

Op 12 november 2020 publiceerde wij eerder al nieuws rondom de BIK. Hieronder een aanvulling.

lees meer
Baangerelateerde Investeringskorting

Wil je meer informatie over deze Baangerelateerde investeringskorting dan kun je contact opnemen met één van onze adviseurs.

lees meer
Belastingplannen 2021 spannender dan verwacht

Meestal is het laatste belastingplan voor de verkiezingen niet zo spectaculair. Dit is echter niet het geval met het belastingplan 2021.

lees meer
Prinsjesdag

Zojuist heeft ons webinar Prinsjesdag live plaatsgevonden. Heeft u deze gemist of wilt u deze nogmaals bekijken? Dan kunt u hier het webinar terugkijken.

lees meer
Blijf op de hoogte
Meld je aan voor onze nieuwsbrief en ontvang als eerste het laatste nieuws!