Met enige regelmaat ontstaat er tussen een belanghebbende en de belastingdienst discussie over het antwoord op de vraag of er na sloop nog sprake is van bebouwde grond dan wel een bouwterrein is ontstaan. Het belang hiervan schuilt in de combinatie van overdrachtsbelasting of omzetbelasting en de afnemer. Is de koper van de grond een particulier die geen recht heeft op aftrek van omzetbelasting dan gaat de voorkeur in de regel uit naar een verkrijging van bebouwde grond, welke belast is met overdrachtsbelasting. Recent heeft de Advocaat-Generaal in een dergelijke zaak advies uitgebracht aan de Hoge Raad.

Oude snoepfabriek

Een projectontwikkelaar had een stuk grond met daarop een oude snoepfabriek gekocht. Zij was voornemens om de oude fabriek te slopen en daarna op het gesaneerde stuk grond een appartementencomplex en een twaalftal eengezinswoningen te bouwen. De vereiste bouwvergunning had zij daarvoor reeds ontvangen.

De oude fabriek was vervolgens vrijwel geheel gesloopt, maar een aantal funderingspalen is daarbij in de grond achtergebleven. Ook één zijwand van de fabriek is op de fundering blijven staan en fungeerde als grondkering en afscheiding tussen de tuinen en het onbebouwd gebleven deel van het stuk grond. Het appartementencomplex is gerealiseerd, maar de bouw van de eengezinswoningen is vanwege de slechte economische omstandigheden niet doorgegaan. Het onbebouwde stuk grond met daarop de muur is vervolgens door de projectontwikkelaar verkocht en vrij van omzetbelasting geleverd aan de koper die ter zake van de verkrijging overdrachtsbelasting heeft voldaan. Ten slotte heeft de koper op het stuk grond een tiental woningen gerealiseerd, waarbij de muur tevens fungeert als buitenwand van de nieuw gebouwde garages.

Belastingdienst versus Rechtbank en Gerechtshof

Naar de mening van de belastingdienst was de eerder aan de projectontwikkelaar afgegeven bouwvergunning nooit ingetrokken, bleef daardoor de bouwbestemming behouden en is er daarom sprake van een met omzetbelasting belaste levering van een bouwterrein.

De Rechtbank stelde de belastingdienst echter in het ongelijk. De muur loopt over vrijwel het gehele perceel en is in absolute zin niet gering van omvang. Gelet op de functie van de muur is deze ook naar zijn aard niet verwaarloosbaar en ondergeschikt aan het verder onbebouwde perceel. Ten tijde van de levering was er dan ook geen sprake van onbebouwde grond en is van de levering van een bouwterrein dan ook geen sprake.

Het Gerechtshof bevestigt vervolgens de uitspraak van de Rechtbank. Het gedeeltelijk slopen van een bestaand gebouw leidt als zodanig niet tot het ontstaan van onbebouwde grond of een bouwterrein. Grond waarop zich een gedeeltelijke gesloopt gebouw bevindt, of waarin nog een constructie aanwezig is, zoals bijvoorbeeld een kelder of fundering of restanten daarvan, vormt voor de heffing van omzetbelasting nog steeds bebouwde grond. Daar komt bij dat het door verkoper en koper nagestreefde economische doel weliswaar bestond in de levering van een terrein dat gereed was om te worden bebouwd, maar zij hadden zich vanwege de functie van de muur niet jegens elkaar verbonden zorg te dragen voor de sloop van de muur.

Advies aan de Hoge Raad

Naar aanleiding van het beroep in cassatie dat de staatssecretaris van Financiën tegen de uitspraak van het Gerechtshof heeft ingesteld, heeft de Advocaat-Generaal recent in deze zaak een advies uitgebracht aan de Hoge Raad. Volgens de Advocaat-Generaal hanteert het Gerechtshof een onjuiste rechtsopvatting en adviseert zij met het oog daarop het beroep in cassatie gegrond te verklaren. Uit een eerder arrest van de Hoge Raad blijkt dat bij de niet volledige sloop van een gebouw beoordeeld moet worden of hetgeen is achtergebleven nog de functie van gebouw kan vervullen. Als dat niet het geval is, is de levering van de grond uitgezonderd van de vrijstelling omzetbelasting. Volgens het Gerechtshof heeft de muur weliswaar nog een functie als grondkering en zal de muur ook bij de te realiseren nieuwbouw een functie vervullen als erfafscheiding. De muur is in essentie dienstbaar aan het perceel en allerminst verwaarloosbaar. Maar deze omstandigheden kunnen volgens de Advocaat-Generaal niet de conclusie rechtvaardigen dat de muur nog een functie als gebouw kan vervullen. Daarom is er sprake van de levering van een perceel onbebouwde grond en had koper de intentie het perceel te gebruiken voor nieuwbouw. Derhalve een met omzetbelasting belaste levering van een bouwterrein.

Over enige tijd zullen wij weten of de Hoge Raad het advies van de Advocaat-Generaal volgt.

Heb jij in de tussentijd vragen over de heffing van omzet- of overdrachtsbelasting bij de levering of verkrijging van een onroerende zaak, aarzel dan niet om daarover contact op te nemen met onze specialist Albert de Jager.