Met enige regelmaat ontstaat er tussen een belanghebbende en de belastingdienst discussie over het antwoord op de vraag of er na sloop nog sprake is van bebouwde grond dan wel een bouwterrein is ontstaan. Het belang hiervan schuilt in de combinatie van overdrachtsbelasting of omzetbelasting en de afnemer. Is de koper van de grond een particulier die geen recht heeft op aftrek van omzetbelasting dan gaat de voorkeur in de regel uit naar een verkrijging van bebouwde grond, welke belast is met overdrachtsbelasting. Recent heeft de Advocaat-Generaal in een dergelijke zaak advies uitgebracht aan de Hoge Raad.

Oude snoepfabriek

Een projectontwikkelaar had een stuk grond met daarop een oude snoepfabriek gekocht. Zij was voornemens om de oude fabriek te slopen en daarna op het gesaneerde stuk grond een appartementencomplex en een twaalftal eengezinswoningen te bouwen. De vereiste bouwvergunning had zij daarvoor reeds ontvangen.

De oude fabriek was vervolgens vrijwel geheel gesloopt, maar een aantal funderingspalen is daarbij in de grond achtergebleven. Ook één zijwand van de fabriek is op de fundering blijven staan en fungeerde als grondkering en afscheiding tussen de tuinen en het onbebouwd gebleven deel van het stuk grond. Het appartementencomplex is gerealiseerd, maar de bouw van de eengezinswoningen is vanwege de slechte economische omstandigheden niet doorgegaan. Het onbebouwde stuk grond met daarop de muur is vervolgens door de projectontwikkelaar verkocht en vrij van omzetbelasting geleverd aan de koper die ter zake van de verkrijging overdrachtsbelasting heeft voldaan. Ten slotte heeft de koper op het stuk grond een tiental woningen gerealiseerd, waarbij de muur tevens fungeert als buitenwand van de nieuw gebouwde garages.

Belastingdienst versus Rechtbank en Gerechtshof

Naar de mening van de belastingdienst was de eerder aan de projectontwikkelaar afgegeven bouwvergunning nooit ingetrokken, bleef daardoor de bouwbestemming behouden en is er daarom sprake van een met omzetbelasting belaste levering van een bouwterrein.

De Rechtbank stelde de belastingdienst echter in het ongelijk. De muur loopt over vrijwel het gehele perceel en is in absolute zin niet gering van omvang. Gelet op de functie van de muur is deze ook naar zijn aard niet verwaarloosbaar en ondergeschikt aan het verder onbebouwde perceel. Ten tijde van de levering was er dan ook geen sprake van onbebouwde grond en is van de levering van een bouwterrein dan ook geen sprake.

Het Gerechtshof bevestigt vervolgens de uitspraak van de Rechtbank. Het gedeeltelijk slopen van een bestaand gebouw leidt als zodanig niet tot het ontstaan van onbebouwde grond of een bouwterrein. Grond waarop zich een gedeeltelijke gesloopt gebouw bevindt, of waarin nog een constructie aanwezig is, zoals bijvoorbeeld een kelder of fundering of restanten daarvan, vormt voor de heffing van omzetbelasting nog steeds bebouwde grond. Daar komt bij dat het door verkoper en koper nagestreefde economische doel weliswaar bestond in de levering van een terrein dat gereed was om te worden bebouwd, maar zij hadden zich vanwege de functie van de muur niet jegens elkaar verbonden zorg te dragen voor de sloop van de muur.

Advies aan de Hoge Raad

Naar aanleiding van het beroep in cassatie dat de staatssecretaris van Financiën tegen de uitspraak van het Gerechtshof heeft ingesteld, heeft de Advocaat-Generaal recent in deze zaak een advies uitgebracht aan de Hoge Raad. Volgens de Advocaat-Generaal hanteert het Gerechtshof een onjuiste rechtsopvatting en adviseert zij met het oog daarop het beroep in cassatie gegrond te verklaren. Uit een eerder arrest van de Hoge Raad blijkt dat bij de niet volledige sloop van een gebouw beoordeeld moet worden of hetgeen is achtergebleven nog de functie van gebouw kan vervullen. Als dat niet het geval is, is de levering van de grond uitgezonderd van de vrijstelling omzetbelasting. Volgens het Gerechtshof heeft de muur weliswaar nog een functie als grondkering en zal de muur ook bij de te realiseren nieuwbouw een functie vervullen als erfafscheiding. De muur is in essentie dienstbaar aan het perceel en allerminst verwaarloosbaar. Maar deze omstandigheden kunnen volgens de Advocaat-Generaal niet de conclusie rechtvaardigen dat de muur nog een functie als gebouw kan vervullen. Daarom is er sprake van de levering van een perceel onbebouwde grond en had koper de intentie het perceel te gebruiken voor nieuwbouw. Derhalve een met omzetbelasting belaste levering van een bouwterrein.

Over enige tijd zullen wij weten of de Hoge Raad het advies van de Advocaat-Generaal volgt.

Heb jij in de tussentijd vragen over de heffing van omzet- of overdrachtsbelasting bij de levering of verkrijging van een onroerende zaak, aarzel dan niet om daarover contact op te nemen met onze specialist Albert de Jager. 

Vragen?

Neem contact op met één van onze specialisten.

Arno Biemans
Mail mij
Albert de Jager
Mail mij
Belastingbetalers met spaarrekeningen opgelet!

In box 3 worden fictieve rendementen gebruikt om de belastinggrondslag te bepalen. Voor de categorie contanten, spaar- en banktegoeden, beleggingen en andere bezittingen, en schulden worden aparte rendementspercentages toegepast.

lees meer
Wijziging belasting- en invorderingsrente per 1 januari 2024

Er zijn voorstellen ingediend tot wijziging van de belasting- en invorderingsrente per 1 januari 2024. Doel hiervan is om de onderlinge verschillen tussen de diverse rentepercentages te verkleinen.

lees meer
Special – Miljoenennota 2024

Het kabinet presenteerde op Prinsjesdag 2023 de Miljoenennota 2024 en dus ook het Belastingplan 2024.

lees meer
Kabinet past Wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties aan. Actie vereist?!

Het voorstel is om de zogenaamde samenloopvrijstelling zodanig te wijzigen dat in ieder geval heffing van overdrachtsbelasting plaatsvindt.

lees meer
Fiscale maatregelen uit Voorjaarsnota 2023

Enkele weken geleden heeft het kabinet de jaarlijkse Voorjaarsnota aangeboden aan de Tweede Kamer. Welke fiscale maatregelen die het kabinet voor ogen heeft vallen daarin op? De belangrijkste vatten wij onderstaand voor jou samen.

lees meer
Kerstarrest leidt tot nadenken over beleggingen

Jarenlang is de Belastingdienst uitgegaan van een forfaitair rendement van gemiddeld 4 procent voor belastingheffing in box 3. In deze box wordt inkomen uit vermogen belast rekening houdend met eventuele schulden.

lees meer
Let op bij financiering van vastgoedbeleggingen met vreemd vermogen

Eind 2022 is het voorstel van de nieuwe heffingssystematiek door ons parlement aangenomen en met dit stelsel zullen we het, naar het op dit moment naar uitziet, tot 2026 moeten doen.

lees meer
Regeling Willekeurige Afschrijving 2023

Het kabinet heeft na eerdere aankondigingen de willekeurige afschrijving geherintroduceerd. Op investeringen die zijn of worden gedaan in 2023 is onder voorwaarden willekeurige afschrijving tot 50% toegestaan.

lees meer
Gebruikelijk loon 2023

Per 1 januari 2023 zijn de regels rondom het gebruikelijk loon van een directeur-grootaandeelhouder (hierna: DGA) gewijzigd. De veel toegepaste doelmatigheidsmarge van 75% is vervallen. Daarnaast is het minimum bedrag van € 48.000 verhoogd naar € 51.000.

lees meer
Wat is de kostprijs bij sloop en nieuwbouw van bedrijfsvastgoed?

In de praktijk bestaat al enige tijd discussie over het antwoord op de vraag of voorafgaand aan het moment van sloop fiscaal een zogenoemde sloopafwaardering van de boekwaarde naar de grondwaarde van het te slopen bedrijfsmiddel in aanmerking kan worden genomen.

lees meer
Privévermogen: box 2 versus box 3

Op Prinsjesdag 2022 is overbruggende wetgeving voor toepassing van box 3 voor de jaren 2023 tot en met 2025 aangekondigd. De overbruggende wetgeving betreft de zogenoemde forfaitaire spaarvariant.

lees meer
Special – Miljoenennota 2023

Het kabinet presenteerde op Prinsjesdag 2022 de Miljoenennota 2023 en dus ook het Belastingplan 2023.

lees meer
Optie voor btw-belaste levering? Dekking gewenst!

De levering van een onroerende zaak, die al minstens twee jaar in gebruik is, is in beginsel vrijgesteld van omzetbelasting. Deze vrijgestelde levering heeft gevolgen voor de verkoper als de onroerende zaak zich nog in de herzieningsperiode bevindt.

lees meer
1 jaar OSS oftewel One Stop Shop

Zonder gebruik van de Europese ‘One-Stop-Shop’ regeling (“OSS”) zijn buitenlandse btw-registraties met bijkomende buitenlandse btw aangifteverplichtingen noodzakelijk.

lees meer
Vastgoed en de toekomst van box 3

Per 2025 is vervolgens de invoering van ‘een nieuw, solide stelsel met belastingheffing op basis van werkelijk rendement’ beoogd. Wat betekent dit voor de vastgoedeigenaar?

lees meer
Box 3

Wil je weten waar je aan toe bent dan kun je altijd contact opnemen met je adviseur bij Hoek en Blok. Hij of zij kan je helpen met een berekening van je persoonlijke box 3 positie.

lees meer
Bijzonder uitstel van betaling vanwege coronacrisis

Vanaf 1 april 2022 is de coronamaatregel voor bijzonder uitstel van betaling voor belastingschulden geëindigd. Vanaf deze datum moet je als ondernemer weer voldoen aan alle nieuwe belastingbetalingsverplichtingen.

lees meer
Hoge Raad zorgt toch voor heffing over werkelijk rendement

Heb jij in het verleden geen (massaal) bezwaar aangetekend tegen de box 3-heffing in jouw aanslag(en) inkomstenbelasting en ben jij door dit arrest van gedachten veranderd? Geef dit dan door aan jouw contactpersoon bij Hoek en Blok.

lees meer
Maak zolang het nog kan gebruik van de ‘jubelton’

In het regeerakkoord van het nieuwe kabinet Rutte-IV staat een aantal fiscale voornemens. Eén daarvan is de afschaffing van de zogenaamde ‘jubelton’. Wat is dat en kan je daar op anticiperen?

lees meer
De zesmaandenregeling in de overdrachtsbelasting

Vanwege de tariefsdifferentiatie in de overdrachtsbelasting is de toepassing van de zesmaandenregeling ook gewijzigd. Hoe gaat deze regeling in z’n werk?

lees meer
Doorlopende machtiging aanslagen en vooraf ingevulde aangifte

De registratie van de doorlopende machtiging hebben we voor al onze klanten al bij de belastingdienst aangevraagd. Binnenkort ontvang je hierover van de belastingdienst een registratiebrief.

lees meer
Ook overdrachtsbelasting bij verkrijging van een fictieve onroerende zaak

Wil je meer weten over de fiscale aspecten van de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon? Neem dan contact op met onze vastgoedspecialist Albert de Jager.

lees meer
Trouwen als ondernemer – deel 2

In deze Hoek en Blog-serie volgen we het wel en wee van Jeroen, relatiebeheerder bij Hoek en Blok.

lees meer
Trouwen als ondernemer – deel 1

In deze Hoek en Blog-serie volgen we het wel en wee van Jeroen, relatiebeheerder bij Hoek en Blok.

lees meer
Minder belasting betalen bij zorg kind na echtscheiding?

Ouders die na een echtscheiding de zorg voor een of meer kinderen jonger dan 12 jaar verdelen en daarnaast werken, kunnen beiden recht hebben op de inkomensafhankelijke combinatiekorting (IACK).

lees meer
Vraag voor 1 juli 2021 btw zonnepanelen terug

Heb je als particulier in 2020 zonnepanelen aangeschaft en de btw nog niet teruggevraagd? Dan moet je vóór 1 juli 2021 in actie komen. Doe je dat niet, dan loop je het risico de btw niet meer terug te krijgen van de Belastingdienst.

lees meer
Personeel inhuren? Voorkom inlenersaansprakelijkheid

Als je personeel inhuurt van een derde, kun je aansprakelijk gesteld worden voor de premies en belastingen die deze derde moet afdragen. Daarom is het van belang maatregelen te nemen om deze zogenaamde inlenersaansprakelijkheid te voorkomen.

lees meer
Exit ontwikkelaar is geen overgang algemeenheid van goederen

De vastgoedspecialisten van Hoek en Blok vertellen graag meer over de diverse mogelijkheden.

lees meer
Aanvulling Baangerelateerde Investeringskorting (BIK)

Op 12 november 2020 publiceerde wij eerder al nieuws rondom de BIK. Hieronder een aanvulling.

lees meer
Baangerelateerde Investeringskorting

Wil je meer informatie over deze Baangerelateerde investeringskorting dan kun je contact opnemen met één van onze adviseurs.

lees meer
Belastingplannen 2021 spannender dan verwacht

Meestal is het laatste belastingplan voor de verkiezingen niet zo spectaculair. Dit is echter niet het geval met het belastingplan 2021.

lees meer
Prinsjesdag

Zojuist heeft ons webinar Prinsjesdag live plaatsgevonden. Heeft u deze gemist of wilt u deze nogmaals bekijken? Dan kunt u hier het webinar terugkijken.

lees meer
Blijf op de hoogte
Meld je aan voor onze nieuwsbrief en ontvang als eerste het laatste nieuws!