Op 6 juni 2024 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in een vijftal box 3 zaken. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het huidige box 3-stelsel onvoldoende rekening houdt met het werkelijk rendement en dat de overheid deze omissie moet aanpassen.
Vooraf
In de btw is het uitgangspunt dat er 21% btw verschuldigd is door de verkoper bij de levering van nieuwe onroerende zaken. De verkrijging van bestaande onroerende zaken door de koper wordt in de regel met 10,4% overdrachtsbelasting belast. Het is echter mogelijk om nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie over te dragen (in plaats van via een directe levering van de onroerende zaak) waarbij noch btw, noch overdrachtsbelasting verschuldigd is. In de praktijk gebruiken belastingplichtigen deze belastingbesparende structuur om de belastingdruk te verlagen bij de aankoop van nieuwe onroerende zaken. Om dit ongelijke speelveld op te heffen en deze belastingbesparende constructie te bestrijden, heeft het kabinet begin dit jaar het Wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties gelanceerd. Het voorstel is om de vrijstelling om samenloop van heffing van zowel btw als overdrachtsbelasting te voorkomen (de zogenaamde samenloopvrijstelling) zodanig te wijzigen dat in ieder geval heffing van overdrachtsbelasting plaatsvindt bij de verkrijging van nieuwe onroerende zaken via een (kwalificerend) aandelenbelang.
Internetconsultatie
In het ter consultatie aangeboden wetsvoorstel werd toepassing van de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting uitgesloten voor alle kwalificerende verkrijgingen van aandelen in een zogenaamde onroerendezaakrechtspersoon (hierna: OZR). Uit de reacties bleek dat dit voorstel een overkill en materieel terugwerkende kracht bevatte, waarna het kabinet recent heeft besloten het wetsvoorstel aan te passen.
Wegnemen overkill
De in het oorspronkelijke wetsvoorstel opgenomen overkill neemt het kabinet weg door aanpassing van het wetsvoorstel op twee punten:
- De samenloopvrijstelling blijft wel van toepassing op de verkrijging van aandelen in een OZR als de betreffende onroerende zaken gedurende twee jaar na het verkrijgen voor 90% of meer gebruikt worden voor btw-belaste activiteiten.
- In de gevallen waar de samenloopvrijstelling niet meer kan worden toegepast (dat is dus als de verkrijger de onroerende zaak voor minder dan 90% gebruikt voor btw-belaste activiteiten), bedraagt het overdrachtsbelastingtarief maximaal 4%. De samengestelde belastingdruk (niet in aftrek gebrachte btw in het voortraject + overdrachtsbelasting) komt daarmee meestal uit op ongeveer 21%.
Overgangsrecht: intentieverklaring vóór Prinsjesdag 2023
Lopende projecten worden ontzien door opname van overgangsrecht in het wetsvoorstel. Alle projecten die vóór de indieningsdatum van het wetsvoorstel (Prinsjesdag 2023) overeenkomsten gesloten hebben in de vorm van ten minste een intentieverklaring kunnen de samenloopvrijstelling blijven toepassen.
Dit overgangsrecht eindigt op 31 december 2029. Op de verkrijging van aandelen in een OZR na die datum zal de samenloopvrijstelling dus wel van toepassing zijn als de verkrijger de onroerende zaak gedurende twee jaar na het verkrijgen voor minder dan 90% gebruikt voor btw-belaste activiteiten.
Belang voor de praktijk
In het voorstel dat ter consultatie is aangeboden, stond een ingangsdatum van 1 januari 2024. In de nieuwe plannen staat dat de beoogde ingangsdatum 1 januari 2025 is. Voor de praktijk is van belang welke projecten vanaf 1 januari 2025 (voorgenomen inwerkingtreding van het wetsvoorstel) geraakt worden door het wetsvoorstel. Het gaat hierbij dus om projecten:
- waarbij de verkrijging van de aandelen in de OZR plaatsvindt na 31 december 2024, én
- waarbij vóór Prinsjesdag 2023 (19 september 2023) niet ten minste een intentieverklaring gesloten is, én
- waarbij de verkrijger de onroerende zaak gedurende twee jaar na het verkrijgen voor minder dan 90% gebruikt voor btw-belaste activiteiten.
Voor deze projecten kan de uitsluiting van de samenloopvrijstelling wellicht nog voorkomen worden door vóór Prinsjesdag 2023 ten minste een intentieverklaring te sluiten. Als dat niet lukt, kan de uitsluiting nog voorkomen worden door levering van de aandelen in de OZR uiterlijk 31 december 2024.
Het wetsvoorstel wordt op Prinsjesdag 2023 aan de Tweede Kamer aangeboden. De behandeling loopt mee met het Belastingplan 2024. De voorgenomen inwerkingtreding is 1 januari 2025.
Heb jij vragen over de fiscale gevolgen van de verkoop van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon? Aarzel dan niet om daarover contact op te nemen met onze specialist Albert de Jager.
Kan ik mijn werknemer ondersteunen bij verduurzaming?
Steeds vaker krijgen onze adviseurs de vraag of werkgevers hun werknemers, liefst op een fiscaal zo vriendelijk mogelijke manier, kunnen helpen bij de verduurzaming van bijvoorbeeld hun woning. Wat zijn de mogelijkheden en waar moet op worden gelet?
Let op belastingrente en verzuimboetes!
De belastingrentes zijn dit jaar opnieuw fors gestegen. Met ingang van 1 januari 2024 kent de vennootschapsbelasting een belastingrentepercentage van 10%.
Belastingbetalers met spaarrekeningen opgelet!
In box 3 worden fictieve rendementen gebruikt om de belastinggrondslag te bepalen. Voor de categorie contanten, spaar- en banktegoeden, beleggingen en andere bezittingen, en schulden worden aparte rendementspercentages toegepast.
Wijziging belasting- en invorderingsrente per 1 januari 2024
Er zijn voorstellen ingediend tot wijziging van de belasting- en invorderingsrente per 1 januari 2024. Doel hiervan is om de onderlinge verschillen tussen de diverse rentepercentages te verkleinen.
Special – Miljoenennota 2024
Het kabinet presenteerde op Prinsjesdag 2023 de Miljoenennota 2024 en dus ook het Belastingplan 2024.
Fiscale maatregelen uit Voorjaarsnota 2023
Enkele weken geleden heeft het kabinet de jaarlijkse Voorjaarsnota aangeboden aan de Tweede Kamer. Welke fiscale maatregelen die het kabinet voor ogen heeft vallen daarin op? De belangrijkste vatten wij onderstaand voor jou samen.
Kerstarrest leidt tot nadenken over beleggingen
Jarenlang is de Belastingdienst uitgegaan van een forfaitair rendement van gemiddeld 4 procent voor belastingheffing in box 3. In deze box wordt inkomen uit vermogen belast rekening houdend met eventuele schulden.
Let op bij financiering van vastgoedbeleggingen met vreemd vermogen
Eind 2022 is het voorstel van de nieuwe heffingssystematiek door ons parlement aangenomen en met dit stelsel zullen we het, naar het op dit moment naar uitziet, tot 2026 moeten doen.
Regeling Willekeurige Afschrijving 2023
Het kabinet heeft na eerdere aankondigingen de willekeurige afschrijving geherintroduceerd. Op investeringen die zijn of worden gedaan in 2023 is onder voorwaarden willekeurige afschrijving tot 50% toegestaan.
Gebruikelijk loon 2023
Per 1 januari 2023 zijn de regels rondom het gebruikelijk loon van een directeur-grootaandeelhouder (hierna: DGA) gewijzigd. De veel toegepaste doelmatigheidsmarge van 75% is vervallen. Daarnaast is het minimum bedrag van € 48.000 verhoogd naar € 51.000.
Wat is de kostprijs bij sloop en nieuwbouw van bedrijfsvastgoed?
In de praktijk bestaat al enige tijd discussie over het antwoord op de vraag of voorafgaand aan het moment van sloop fiscaal een zogenoemde sloopafwaardering van de boekwaarde naar de grondwaarde van het te slopen bedrijfsmiddel in aanmerking kan worden genomen.
Privévermogen: box 2 versus box 3
Op Prinsjesdag 2022 is overbruggende wetgeving voor toepassing van box 3 voor de jaren 2023 tot en met 2025 aangekondigd. De overbruggende wetgeving betreft de zogenoemde forfaitaire spaarvariant.
Special – Miljoenennota 2023
Het kabinet presenteerde op Prinsjesdag 2022 de Miljoenennota 2023 en dus ook het Belastingplan 2023.
Optie voor btw-belaste levering? Dekking gewenst!
De levering van een onroerende zaak, die al minstens twee jaar in gebruik is, is in beginsel vrijgesteld van omzetbelasting. Deze vrijgestelde levering heeft gevolgen voor de verkoper als de onroerende zaak zich nog in de herzieningsperiode bevindt.
1 jaar OSS oftewel One Stop Shop
Zonder gebruik van de Europese ‘One-Stop-Shop’ regeling (“OSS”) zijn buitenlandse btw-registraties met bijkomende buitenlandse btw aangifteverplichtingen noodzakelijk.
Vastgoed en de toekomst van box 3
Per 2025 is vervolgens de invoering van ‘een nieuw, solide stelsel met belastingheffing op basis van werkelijk rendement’ beoogd. Wat betekent dit voor de vastgoedeigenaar?
Box 3
Wil je weten waar je aan toe bent dan kun je altijd contact opnemen met je adviseur bij Hoek en Blok. Hij of zij kan je helpen met een berekening van je persoonlijke box 3 positie.
Bijzonder uitstel van betaling vanwege coronacrisis
Vanaf 1 april 2022 is de coronamaatregel voor bijzonder uitstel van betaling voor belastingschulden geëindigd. Vanaf deze datum moet je als ondernemer weer voldoen aan alle nieuwe belastingbetalingsverplichtingen.
Wanneer is er na sloop nog sprake van bebouwde grond?
Met enige regelmaat ontstaat er tussen een belanghebbende en de belastingdienst discussie over het antwoord op de vraag of er na sloop nog sprake is van bebouwde grond dan wel een bouwterrein is ontstaan.
Hoge Raad zorgt toch voor heffing over werkelijk rendement
Heb jij in het verleden geen (massaal) bezwaar aangetekend tegen de box 3-heffing in jouw aanslag(en) inkomstenbelasting en ben jij door dit arrest van gedachten veranderd? Geef dit dan door aan jouw contactpersoon bij Hoek en Blok.
Maak zolang het nog kan gebruik van de ‘jubelton’
In het regeerakkoord van het nieuwe kabinet Rutte-IV staat een aantal fiscale voornemens. Eén daarvan is de afschaffing van de zogenaamde ‘jubelton’. Wat is dat en kan je daar op anticiperen?
De zesmaandenregeling in de overdrachtsbelasting
Vanwege de tariefsdifferentiatie in de overdrachtsbelasting is de toepassing van de zesmaandenregeling ook gewijzigd. Hoe gaat deze regeling in z’n werk?
Doorlopende machtiging aanslagen en vooraf ingevulde aangifte
De registratie van de doorlopende machtiging hebben we voor al onze klanten al bij de belastingdienst aangevraagd. Binnenkort ontvang je hierover van de belastingdienst een registratiebrief.
Ook overdrachtsbelasting bij verkrijging van een fictieve onroerende zaak
Wil je meer weten over de fiscale aspecten van de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon? Neem dan contact op met onze vastgoedspecialist Albert de Jager.
Trouwen als ondernemer – deel 2
In deze Hoek en Blog-serie volgen we het wel en wee van Jeroen, relatiebeheerder bij Hoek en Blok.
Trouwen als ondernemer – deel 1
In deze Hoek en Blog-serie volgen we het wel en wee van Jeroen, relatiebeheerder bij Hoek en Blok.
Minder belasting betalen bij zorg kind na echtscheiding?
Ouders die na een echtscheiding de zorg voor een of meer kinderen jonger dan 12 jaar verdelen en daarnaast werken, kunnen beiden recht hebben op de inkomensafhankelijke combinatiekorting (IACK).
Vraag voor 1 juli 2021 btw zonnepanelen terug
Heb je als particulier in 2020 zonnepanelen aangeschaft en de btw nog niet teruggevraagd? Dan moet je vóór 1 juli 2021 in actie komen. Doe je dat niet, dan loop je het risico de btw niet meer terug te krijgen van de Belastingdienst.
Personeel inhuren? Voorkom inlenersaansprakelijkheid
Als je personeel inhuurt van een derde, kun je aansprakelijk gesteld worden voor de premies en belastingen die deze derde moet afdragen. Daarom is het van belang maatregelen te nemen om deze zogenaamde inlenersaansprakelijkheid te voorkomen.
Exit ontwikkelaar is geen overgang algemeenheid van goederen
De vastgoedspecialisten van Hoek en Blok vertellen graag meer over de diverse mogelijkheden.
Aanvulling Baangerelateerde Investeringskorting (BIK)
Op 12 november 2020 publiceerde wij eerder al nieuws rondom de BIK. Hieronder een aanvulling.
Baangerelateerde Investeringskorting
Wil je meer informatie over deze Baangerelateerde investeringskorting dan kun je contact opnemen met één van onze adviseurs.
Belastingplannen 2021 spannender dan verwacht
Meestal is het laatste belastingplan voor de verkiezingen niet zo spectaculair. Dit is echter niet het geval met het belastingplan 2021.
Prinsjesdag
Zojuist heeft ons webinar Prinsjesdag live plaatsgevonden. Heeft u deze gemist of wilt u deze nogmaals bekijken? Dan kunt u hier het webinar terugkijken.
Blijf op de hoogte
Meld je aan voor onze nieuwsbrief en ontvang als eerste het laatste nieuws!