Vooraf

In de btw is het uitgangspunt dat er 21% btw verschuldigd is door de verkoper bij de levering van nieuwe onroerende zaken. De verkrijging van bestaande onroerende zaken door de koper wordt in de regel met 10,4% overdrachtsbelasting belast. Het is echter mogelijk om nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie over te dragen (in plaats van via een directe levering van de onroerende zaak) waarbij noch btw, noch overdrachtsbelasting verschuldigd is. In de praktijk gebruiken belastingplichtigen deze belastingbesparende structuur om de belastingdruk te verlagen bij de aankoop van nieuwe onroerende zaken. Om dit ongelijke speelveld op te heffen en deze belastingbesparende constructie te bestrijden, heeft het kabinet begin dit jaar het Wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties gelanceerd. Het voorstel is om de vrijstelling om samenloop van heffing van zowel btw als overdrachtsbelasting te voorkomen (de zogenaamde samenloopvrijstelling) zodanig te wijzigen dat in ieder geval heffing van overdrachtsbelasting plaatsvindt bij de verkrijging van nieuwe onroerende zaken via een (kwalificerend) aandelenbelang.

Internetconsultatie

In het ter consultatie aangeboden wetsvoorstel werd toepassing van de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting uitgesloten voor alle kwalificerende verkrijgingen van aandelen in een zogenaamde onroerendezaakrechtspersoon (hierna: OZR). Uit de reacties bleek dat dit voorstel een overkill en materieel terugwerkende kracht bevatte, waarna het kabinet recent heeft besloten het wetsvoorstel aan te passen.

Wegnemen overkill

De in het oorspronkelijke wetsvoorstel opgenomen overkill neemt het kabinet weg door aanpassing van het wetsvoorstel op twee punten:

1. De samenloopvrijstelling blijft wel van toepassing op de verkrijging van aandelen in een OZR als de betreffende onroerende zaken gedurende twee jaar na het verkrijgen voor 90% of meer gebruikt worden voor btw-belaste activiteiten.
2. In de gevallen waar de samenloopvrijstelling niet meer kan worden toegepast (dat is dus als de verkrijger de onroerende zaak voor minder dan 90% gebruikt voor btw-belaste activiteiten), bedraagt het overdrachtsbelastingtarief maximaal 4%. De samengestelde belastingdruk (niet in aftrek gebrachte btw in het voortraject + overdrachtsbelasting) komt daarmee meestal uit op ongeveer 21%.

Overgangsrecht: intentieverklaring vóór Prinsjesdag 2023

Lopende projecten worden ontzien door opname van overgangsrecht in het wetsvoorstel. Alle projecten die vóór de indieningsdatum van het wetsvoorstel (Prinsjesdag 2023) overeenkomsten gesloten hebben in de vorm van ten minste een intentieverklaring kunnen de samenloopvrijstelling blijven toepassen.

Dit overgangsrecht eindigt op 31 december 2029. Op de verkrijging van aandelen in een OZR na die datum zal de samenloopvrijstelling dus wel van toepassing zijn als de verkrijger de onroerende zaak gedurende twee jaar na het verkrijgen voor minder dan 90% gebruikt voor btw-belaste activiteiten.

Belang voor de praktijk

In het voorstel dat ter consultatie is aangeboden, stond een ingangsdatum van 1 januari 2024. In de nieuwe plannen staat dat de beoogde ingangsdatum 1 januari 2025 is. Voor de praktijk is van belang welke projecten vanaf 1 januari 2025 (voorgenomen inwerkingtreding van het wetsvoorstel) geraakt worden door het wetsvoorstel. Het gaat hierbij dus om projecten:

• waarbij de verkrijging van de aandelen in de OZR plaatsvindt na 31 december 2024, én
• waarbij vóór Prinsjesdag 2023 (19 september 2023) niet ten minste een intentieverklaring gesloten is, én
• waarbij de verkrijger de onroerende zaak gedurende twee jaar na het verkrijgen voor minder dan 90% gebruikt voor btw-belaste activiteiten.

Voor deze projecten kan de uitsluiting van de samenloopvrijstelling wellicht nog voorkomen worden door vóór Prinsjesdag 2023 ten minste een intentieverklaring te sluiten. Als dat niet lukt, kan de uitsluiting nog voorkomen worden door levering van de aandelen in de OZR uiterlijk 31 december 2024.

Het wetsvoorstel wordt op Prinsjesdag 2023 aan de Tweede Kamer aangeboden. De behandeling loopt mee met het Belastingplan 2024. De voorgenomen inwerkingtreding is 1 januari 2025.

Heb jij vragen over de fiscale gevolgen van de verkoop van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon? Aarzel dan niet om daarover contact op te nemen met onze specialist Albert de Jager.