Ruim 10 jaar na de inwerkingtreding van de vorige versie, heeft het ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) een nieuw model voor de huurovereenkomst voor bedrijfsruimten in de zin van artikel 7:290 BW en verder gepubliceerd. Het huurregime van artikel 7:290 BW en verder, dat zich kenmerkt door vergaande huurdersbescherming, ziet met name op horecagelegenheden en panden waarin detailhandel wordt uitgeoefend. 

Aan de beginselen van het huurregime wordt niet getoornd. Zo blijven de wettelijke voorgeschreven huur- en opzegtermijnen gewoon van toepassing. De door het ROZ doorgevoerde wijzigingen/aanvullingen zijn met name het gevolg van maatschappelijke gebeurtenissen en ontwikkelingen zoals de COVID-pandemie, duurzaamheid en wijzigingen in aanverwante wetgeving (zoals bijvoorbeeld de Winkeltijdenwet). Een aantal bepalingen springt in het oog.

Overheidsmaatregelen

Artikel 14 van het nieuwe model schrijft voor dat verhuurder en huurder met elkaar in overleg zullen treden in het geval huurder nadeel ondervindt van algemeen geldende overheidsmaatregelen van dien aard, dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst in strijd is met redelijkheid en billijkheid. Het artikel is opgenomen naar aanleiding van de Covid-pandemie toen veel huurders, met name in de horecasector, in de problemen kwamen, omdat zij hun etablissement van overheidswege verplicht moesten sluiten, maar de huurbetalingen gewoon doorliepen. Uiteindelijk besliste de Hoge Raad dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW vormde, als gevolg waarvan wijziging van de (huur-)overeenkomst gevorderd kon worden. Het nieuwe model voorziet nu in een bepaling die relevant wordt/is in dergelijke situaties. Daarbij geldt wel dat huurbetalingen doorlopen tot partijen afspraken met elkaar hebben gemaakt.

Duurzaamheid

Een ander belangrijk, terugkerend thema in de huidige tijd is duurzaamheid. Ook daar springt het nieuwe model op in. Waar de versie uit 2012 vrijblijvend bepaalde dat partijen het belang van duurzaamheid onderkenden is het nieuwe model specifieker en stelliger. Zo bepaalt Artikel 15.2 dat energiebesparende maatregelen die binnen vijf jaar kunnen worden terugverdiend, genomen moeten worden op grond van het Activiteitenbesluit milieubeheer. In beginsel komen die kosten voor rekening van de huurder (Artikel 15.3). Daar staat echter tegenover dat energiebesparende maatregelen die door huurder zijn genomen, in beginsel bij het einde van de huur niet ongedaan hoeven te worden gemaakt. En wanneer de energiebesparende maatregelen korter dan vijf jaar voorafgaand aan het einde van de huur zijn aangebracht, kan de huurder aanspraak maken op een redelijke vergoeding.

In de praktijk ontstaan er nog wel eens meningsverschillen over de waarde van een elektronische, of beter gezegd, gescande handtekening. Partij A tekent de overeenkomst, scant deze in en mailt ‘m naar Partij B. Laatstgenoemde plaatst vervolgens ook een gescande handtekening in het document en retourneert het stuk naar Partij A. Zijn de handtekeningen nu rechtsgeldig? Het nieuwe model geeft een tekstvoorstel voor dergelijke, en vergelijkbare situaties.

Omzethuur

Tenslotte voorziet de Raad nog in een uitgebreide bepaling voor omzethuur. In de praktijk bleek dat partijen die een omzet-gerelateerde huur overeenkwamen nog al eens in een discussie geraakten over bijvoorbeeld de definitie van omzet of de toepassing van hun (vaak onvolledige) afspraak. Het ROZ tracht hierbij te helpen door een tekstvoorstel dat hierin voorziet en dat gebruikt kan worden in de huurovereenkomst.

Zo heeft de huurovereenkomst 7:290 BW een update gekregen, gaat het model mee met de wensen en eisen van de tijd en is de huurovereenkomst (voorlopig) weer toekomstbestendig.

Mocht je vragen hebben over je huurovereenkomst, neem dan gerust contact op met een van onze juristen.