Bij het vaststellen van een bedrijfswaarde, bijvoorbeeld bij een overname, komt het regelmatig voor dat onroerend goed deel uitmaakt van de onderneming(structuur). Denk hierbij aan bedrijfshallen of kantoorpanden. Hoe wordt hiermee om gegaan bij een bedrijfswaardering? Juridisch gezien is dit ook ‘gewoon’ eigendom van de onderneming. Echter, bij het bepalen van de bedrijfswaarde wordt hier anders naar gekeken.

Onroerend goed bij een bedrijfswaardering

Bij een bedrijfswaardering wordt gekeken naar de waarde die de onderneming vertegenwoordigt. Dit wordt vaak gedaan aan de hand van de Discounted Cashflow methode. Hierbij worden de verwachte toekomstige vrije kasstromen verdisconteerd tegen het risico dat deze kasstromen ook daadwerkelijk gegenereerd zullen worden. De huur die door de vastgoed entiteit aan de werkmaatschappij wordt gerekend of in rekening zou moeten worden gebracht heeft effect op deze vrije kasstromen. Hiermee hebben de huurkosten direct invloed op de waarde van de onderneming. De geprognotiseerde vrije kasstromen worden verdisconteerd tegen een risicofactor om deze kasstromen te verwezenlijken.

Deze bovengenoemde risicofactor is bij een onderneming vaak een stuk hoger dan bij onroerend goed. Dit komt omdat onroerend goed vaak meer functionaliteiten heeft dan een onderneming en altijd nog een restwaarde vertegenwoordigt. Onroerend goed kan in zwaar weer namelijk ook worden verkocht of verhuurd aan derden. Waarbij een onderneming vaak minder overdraagbaar is en meer onzekerheid omvat.

Wordt het onroerend goed altijd los gewaardeerd bij een bedrijfswaardering? Zeker niet, dit heeft te maken met de operationele verbondenheid van het onroerend goed met de bedrijfsactiviteit. Bijvoorbeeld een golfbaan is onlosmakelijk verbonden met de exploitatie van een golfvereniging, maar een kantoorpand wat een advocatenkantoor huisvest kan ook andere bedrijven huisvesten. In andere woorden, het advocatenkantoor zou ook op een andere locatie kunnen functioneren. Om deze reden wordt er goed gekeken bij een bedrijfswaardering naar de verbondenheid van het onroerend goed met de bedrijfsvoering. Een golfbaan zal dus onderdeel uit maken van de ondernemingswaarde terwijl het vastgoed van het advocatenkantoor apart wordt gewaardeerd.

Waar moet je als ondernemer opletten?

1. Staat er een goede juridische structuur waarbij het onroerend goed gescheiden is van de werkmaatschappij?

2. Wordt er een marktconforme huur doorbelast aan de werkmaatschappij?

Het eerste punt zorgt voor een keuzemogelijkheid bij een verkoop. Door een goede juridische structuur kun je er als ondernemer kiezen om alleen de onderneming te verkopen en bijvoorbeeld het onroerend goed te verhuren aan de koper. Deze huuropbrengsten kunnen als extra inkomsten bovenop de koopsom dienen. Je kunt er daarnaast ook nog voor kiezen om je onderneming en het onroerend goed simultaan te verkopen.

Het doorberekenen van een marktconforme huur voorkomt normalisaties tijdens een verkoopproces en zorgt voor een getrouwe weergave van de resultaten bij de werkmaatschappij.

Conclusie

Bij een bedrijfswaardering moet er secuur gekeken worden naar de rol van het onroerend goed binnen de organisatie. Dit heeft namelijk een wezenlijk effect op de waarde van de aandelen. En ook al ben je niet van plan om te gaan verkopen, het devies is om altijd te werken aan het optimaliseren van de overdraagbaarheid van je onderneming. Hoe je dat kunt doen hangt af van verschillende factoren. Laat je hierover dan ook goed adviseren.